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标题: 租也不是买也不是，在德国“因房致贫”的我们何去何从？ [打印本页]

作者: KaiyuanEditor 时间: 16.5.2019 04:58
标题: 租也不是买也不是，在德国“因房致贫”的我们何去何从？
近年德国房价不断上涨，租金也水涨船高。德国人民不满的呼声引起了各方注意，政府认真分析了原因并作出了应对方案，欲遏制房价急速上涨的局面，但真的有效吗？
德国住房现状

据今日《明镜周刊》报道，越来越高的租金和不断上涨的相关附加费用可能导致更多在德国生活的家庭陷入财务危机。

联邦劳工组负债咨询管理委员会警告道，由于住房成本增加，即便是中等收入的家庭，支付完房租后，通常也没有多余的存款来应对意外来临时的开支了。

据统计，自上一次公布2017年的峰值租金以来，租金平均每年上涨2.5%，相较前几年4.6%的平均涨幅，这几年的增长速度有所减缓。

据悉，柏林的平均净冷租金为每平方米6.72欧元，慕尼黑为每平方米11.69欧元，汉堡为每平方米8.44欧元。此前德国多地还出现了因不满房租太高的抗议活动，足见这给德国人的生活带来了多大的问题。

不仅仅是房租上涨，在德国还需要为房子付出大量的金钱和精力，比如要按时交广播电视费、与第三方责任险沟通、有时还需要与房东进行交涉等等，这些费用积少成多也是一笔不小的开支。

租也不是，买也不是？

租金上涨，那买房可行吗？这与德国人的生活态度与消费理念挂钩。虽然也有不少德国人有想买房的心愿，并能坚持为此存款，但更多德国人的消费理念是享受当下。

他们宁愿租一个住着舒服的房子，也不愿意平时省吃俭用，降低自己的生活水平去存款买房。另一个可能性是生活成本没办法下降，比如有小孩的家庭等。

一边租房成本越来越高，存不起钱更买不起房，另一边没房只能租房住，这仿佛一个看不到出路的死循环，能够维持现在的生活就已经拼尽全力了。

房价上涨原因

近年来，德国房价总体呈现增长态势，租金也明显上涨。据统计，2016年二季度德国房市涨幅排全球第三，同比增长10.1%。而同时又有约一半的德国人选择租房，这是为什么呢？

中国社科院欧洲研究所博士秦爱华指出，全球金融危机爆发后，欧洲部分国家的房地产市场受到严重冲击，欧元区国家房价急转直下，房地产泡沫破裂，从2008年开始一直处于下降状态。

图源：T-Online

而价格稳定、风险更低的德国房地产市场成了国际投资的避风港，部分欧洲国家的房地产投资方将资金转向了德国，从而推高了德国房价。

此外，为了刺激经济复苏，欧洲央行实行低利率政策，也推动了德国楼市的强势增长。低利率是造成价格上涨最主要的因素，这使更多人负担得起房产，推动价格升高。

最后由于经济增长吸引了许多外来人口，加上大量难民涌入德国，使得德国住房供不应求，房价自然水涨船高。

选择租房的原因

那么为什么有近半数德国人选择租房而不是买房呢？

首要原因是德国对租房者权益的大力保护，其次是健全的租房市场和较高的租房居住条件，当然还有一些社会因素的影响，譬如较高的离婚率、工作不稳定等。

在法律上，德国颁布了《住房补助金法》《住房租赁法》等一系列保障承租人权益的法律。在租金管理上，2013年5月1日生效的德国《出租权利修改法案》规定：三年内房屋租金涨幅不得超过15%；房屋租金应当参考当地“房租指导价”，超过这一价格的20%为违法行为，房客有权将房东告上法庭；超过50%的，房东被认为赚取暴利，可判入狱三年。

应对方案

据近日《法兰克福汇报》报道，慕尼黑行政法院于本周一决定加强公开透明峰值租金信息，准备以数据化搜集必要信息来应对近年房市乱象。

原本峰值租金的信息就应当公开，但若是不能及时完全掌握租金价格的上下浮动，就不能有针对性地提出对策。这是慕尼黑政府对房租上涨现象将有所行动的一个迹象。

图源：mietspiegel

另一个租金“重灾区”柏林，在租房合同上规定更加严格，不允许房东以“自用”的名义结束60岁以上人士，并且在此居住满20年以上的长期合同。今后长期租客和老人们租房将更有保障。

上文提到过德国法律规定三年内租金不得上涨超过15%，因此尤其是在房租飞涨的今天，房东没法从长期租客身上获取最大利益。按照合同房东本不能自行结束租期，所以常常出现房东钻法律的空子，以“自用”的名义结束租房合同，赶走租客，提高租金后再租给其他人。

其他难题

房东还有其他损招来提高租金吗？是的，永远不要怀疑商人在赚钱方面的头脑。比如收购整套公寓，进行翻新后，就可以提高租金了。有些房东甚至还会改造房型，比如把原本一人住的房子分割成三人住，这样可以收更多的租金。

另一个方法是添置家具，譬如装修完整、可以拎包入住的房子租金可提高原本毛坯房价格的50% - 80%。

租房沉没成本高昂

大家都知道，在德国想要以家庭为单位寻找一套出租房，通常此类出租房都是没有任何家具的，小到灯泡大到床，都得自己添置。如果一切以最便宜的标准计算，一个厨房大约需要2000欧，一个房间需要花费400欧元左右，而第一个月除了租金以外通常还得缴纳三个月的押金，粗粗计算一下一个两室一厅的房子，总共需要9000欧左右。处理大型家具还得另外付钱，所以搬家是一个非常耗钱耗精力的行为，因此房东若是能随意解约，这会对租客造成非常大的损失。

近年来，德国政府出台相关法律法规，更倾向于保护长期租客，维护社会稳定。试想房东若是能够随意涨价，短期租客的利益又如何能得到保障呢？

对此你们有什么想法呢？欢迎在下方留言评论~

文献来源：
“Wohnen wird zum Schuldenrisiko”，Spiegel，am 15.05.2019
“海外房地产投资见闻系列德国楼市罕见上涨中国投资者身影隐现”，21世纪经济报道，am 27.10.2016
“德国55%家庭长期租房住：为何不怕房租暴涨？”，凤凰国际智库，am 20.08.2018
“München muss zehntausende Wohnungsdaten herausrücken”，Frankfurter Allgemeine，am 13.05.2019
“Berliner Mieterverein fordert schärfere Bedingungen für Eigenbedarf”，Frankfurter Allgemeine，am 13.05.2019

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