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标题: 完美回击,被坑的90万欧Bauspar合同这样被搞定 [打印本页]
作者: ky_e96ba1544 时间: 15.11.2020 10:23
标题: 完美回击,被坑的90万欧Bauspar合同这样被搞定
本帖最后由 ky_e96ba1544 于 15.11.2020 10:23 编辑
完美回击,被坑的90万欧Bauspar合同这样被搞定
在“被德国贷款顾问无良骗签90万欧Bauspar合同,我该何去何从?”一文中我们已经了解了小W前后两次被德国顾问骗签Bauspar合同的全部经过。我们的咨询师罗俊女士将在本文中提供解决方案以及建议。
在接到小W的求助后,我第一时间审核了他们的所有材料,并确定以他们目前的偿还能力和家庭资产负债情况,贷款上限根本达不到S所说的90万,贷款肯定批不下来。S让小W签署的是一份与Bauspar相结合的贷款合同。这里需要说明一下,给客户推荐这种产品和签署这样的合同本身并不是欺诈行为。德国很多银行都提供这种与Bauspar相结合的贷款产品。但如果有意隐瞒误导客户,不告知合同内容的真正含义,并怂恿他们在并不了解合同内容情况下,当场签下Bauspar贷款合同,这种做法才是完全不合法、不合格的。
当务之急当然得赶紧取消Bauspar合同,尽量减少损失。正常来说,小W签署的这份合同有两周无理由取消(widerrufen)时间。由于小W签完合同后马上回国,两周期限已过,所以不能正常取消合同。合同正式生效后再取消, 代价相对来说比较高。在这种比较棘手的情况下,我给小W提供的处理方案如下:
所幸投诉信寄给该家信贷社的执行董事会后很快就见效了。董事会将投诉信转给了投诉部门,最后由投诉部门经理直接出面处理。虽然经理再三强调这是特例,最终还是很快同意让小W取消Bauspar合同。
遗憾的是之前小W付给开发商3000欧元的买房定金已无法追回。另外几年前购买的第一套房产所签下的Bauspar贷款合同,虽然不合理,但由于时间过久,也无法再退。至于顾问S,虽已被小W正式投诉,但给小W提供Bauspar的建房储金信贷社则认为证据不足,不予以追究任何责任。其实小W完全可以继续向信贷中介仲裁委员会发起投诉,又或请律师起诉S,但无论是哪种方案,都会耗费很多时间精力或财力。出于种种原因小W不愿过多追究。这件事也就这样不了了之。
这件事情小W自己其实也负有一定责任。最后的结果能让小W避免了更大的经济损失与复杂的合同纠纷,已属不易。望大家引以为戒,切记不要在不理解合同内容的情况下仓促签约。
另外这里还要澄清一点,顾问S是否隶属于他办公所在的那家银行,我们并不清楚。小W因为看到S在大银行办公,以为他属于这家银行,可以理解。我们并不排除这种情况,但事实也可能不是这样。德国的贷款顾问分两种,一种是完全独立,不从属于任何一家金融机构,会向客户提供不同金融机构的贷款产品 (例如永隽房产信贷咨询)。另外一种是从属于某一家金融机构, 只会向客户提供该金融机构或系统的产品。S应该是属于后者,但即使这样,他有可能也是自主经营,与那家银行或建房储金信贷社都只是合作关系。
罗俊分析点评
文章读到这,估计大家都是满腹疑问。到底什么是Bauspar?什么是与Bauspar相结合的贷款合同?这种合同有很多坑吗?小W的损失到底有哪些?我们又该如何避免呢?请见下文。
01 什么是Bauspar?
Bauspar,中文翻译为住房储蓄制度。这其实是基于一种互助合作的集体思想:储户将资金存入相关建房储金信贷社,并通过该机构进行存取贷款业务。同时在此制度下,信贷社才能预先很多年向储户提供一个长期固定的房贷保证利率。储户通过与建房互助储金信贷社签订住房储蓄合同,并以此获得在住房建造、购买、翻新或改建过程中的资金支持。此合同为储贷合同,涉及储蓄和住房贷款两方面。
02 什么是与Bauspar相结合的贷款合同?
签署Bauspar合同有多种方式。储蓄者即可单独与建房储金信贷社(Bausparkasse)直接签订一份带有固定金额的Bauspar合同。也可在即将有房贷需求时,直接与银行签订一份与住房储蓄合同相结合的贷款合同。这种情况一般为银行代理该银行系统旗下Bauspar产品。独立贷款顾问则可为客户自行搭配最合适的 (任意银行贷款 +任意Bauspar)。与贷款搭配的Bauspar是目前最常见的签署Bauspar的方式。
03 这种合同有很多坑吗?小W的损失到底有哪些?
S让小W签署的是就是一份与Bauspare相结合的贷款合同。这种产品的初衷是为了减少贷款合同中的固定利率到期(比如说10年)后,市场利率如果上涨将给贷款人带来的机会风险。
小W买第一套房时签署的合同组合:
由于小W没有透露她当初贷款具体数目,所以在这里也不方便透露。我们假设她签了30万10年期的普通贷款合同,同时S让她签一个30万的Bauspar合同。普通贷款合同10年固定利率到期后,将由Bauspar为她提供保证利率为1,25%后续贷款。在签合同的当天,就已经把十年后的利率定下来了。十年后万一利率上涨,小W可就赚了!当时的小W估计就是这样被顾问S忽悠得美滋滋的。
可Bauspar的钱没那么好拿!小W签署的Bauspar合同中储存金额与贷款金额为1:1。这就意味着,前十年她需要先在信贷社储存满15万欧,十年后才可申请到保证利率为1,25%的15万后续贷款。而在此之前,她不但无法领取贷款,也无法支取存款!
因前十年S为小W设定的本金还款率为0%,也就是说10年前小W贷的30万欧元,十年后余额还是30万欧元。本来可用于还款的钱现在用来干嘛呢?当然是往Bauspar里存啊!小W必须成为一个超级勤奋的存钱控,才能在十年间存够15万作为首付,以便获取第二个十年的15万欧贷款。这里一定要注意一点:购买Bauspar的金额根据个人财务状况和风险承受能力而定,正常来说一般最多建议购买10年后剩下贷款余额的50%。 而小W被建议购买100%。
看到这里估计大家都和小W当时一样有点被绕晕了。那我们就来做个简单对比,在当前贷款利率极低的情况下,我们到底应不应该选择这种结合Bauspar的贷款合同?
1. 是否有手续费?
普通贷款合同:不需要
结合Bauspar的合同: 需要 Bauspar金额越高,手续费越贵,中介拿到的佣金就越高。
这也是顾问S先后两次都让小W签署与贷款金额相等的Bauspar的原因。这样一来,顾问S不但能拿两份佣金(一份贷款一份Bauspar),而且还拿到了该类佣金的最高上限。
2. 规避10年后利率上涨风险
普通贷款合同:目前德国普通银行贷款持续走低。二十年固定利率贷款,即使零首付,利率也才1点几,这意味着二十年固定利率远远低于通货膨胀率。
结合Bauspar的合同: 结合Bauspar的贷款,10年后的保证利率虽然也不错。但小W付出的代价太大。
小W不用付几千欧的Bauspar手续费同样拥有二十年利率不变的保证。而且很有可能找到比Bauspar的保证利率更低的二十年固定利率。
3. 还款速度
普通贷款合同:目前普通银行都是Annuitätsdarlehen(等额本息)。月供每月一样,但利息递减本金递增。
结合Bauspar的合同:结合Bauspar的合同贷款则是把本来用于还本金的钱用于储蓄,而平均储蓄率通常在0.0% - 0.1%之间。
如果小W签的是普通贷款合同,正常还本金,还款速度将比现在快N多倍。即使不还本金,而把Bauspar长达10年的的高额存款用来投资理财,结果会怎么样呢?例如在中国,做最保险的理财, 投资回报率也应该在5%左右吧。
所以结论是不言而喻的。在市场利率极低, 也就是贷款人能承受20年以上固定利率的利息成本情况下,当然是选择普通银行贷款更划算。
我们再来回顾一下小W的Case
她的第一套房首付比例超高,在40%左右,这种条件完全可以在市场上找到非常低的20年固定利率贷款,结合Bauspar完全没有必要。更何况小W买房是自住而非投资,不存在抵税问题。但S不仅让她购买Bauspar,并且购买的Bauspar金额等同于贷款金额。同时还不告知小W,本金还款率为0%。也就是说10年前假设小W贷的30万欧元,十年后余额还是30万欧元。还让小W以为她每月在正常还贷,其实只不过是在还贷款的利息和往Bauspar账号里存钱。
看明白事情原委后,大家一定觉得S是害群之马。但其实像他这样对客户(外国人客户为主)连蒙带骗,恶意误导的的同行还真不少。德国各类贷款合同非常复杂,专业性强,特别涉及到Bauspar,大部分德国人也看不懂,基本上靠顾问讲解。如果语言欠缺,自己又不去主动核实顾问讲解的内容,自然也就更容易成为被骗对象。而且事后很难证明,是他真的刻意隐瞒欺骗, 还是你自己没听懂。
当小W第二次准备买房:
再次找到S时,S更过分了,完全是赤裸裸的欺骗。
S与小W签订的贷款合同组合本来应该是这样:
同上,前十年小W需要先在信贷社储存满45万欧,十年后才可申请45万欧保证利率为1,25%的后续贷款。而在此之前,她无法领取贷款,也无法支取存款!另外小W还需要支付1%的手续费9000欧。由于本金还款率为0%,所以十年后小W还是负债90万欧。而他们是否有能力在十年间往Bauspar账户中存下45万欧,以便获取后续的45欧贷款,天知道!即使能做到,45万欧的后续贷款还存在一个复杂的排序问题,为了拿到这份贷款,Bauspar储户需要等待,平均等待期几个月到几年不等。这也就意味着10年后他们的45万贷款还不是一定能衔接上!
更糟糕的是:以小W目前的条件,根本就贷不下90万欧元!S到底给小W做的什么样的信贷评估?是存心欺骗,还是水平太差,不得而知。让小W签署这样一份组合合同之前,S首先要确定银行是否能贷给小W90万。正常流程下,一定要等贷款合同批下来以后,才能让客户签署。Bauspar合同与贷款合同是共生关系。然而S竟然在贷款的影子都没见到的情况下,让小W在咨询的当天便签下高达90万欧元的巨额Bauspar合同。这并不是一份与贷款合同相结合的Bauspar合同,而是直接与Bausparkasse签署的单纯的Bauspar合同。这种不带贷款的Bauspar很少有人会一次性购买90万。为了不引人注意,方便入账,S甚至让小W把90万拆成两份来签。
最后当S明明已经知道贷款批不下, 不仅没有做任何补救, 例如给小W退回Baupar合同,而是直接玩起了失踪。利用语言专业优势,习惯对客户连蒙带骗的同行见过不少,但行为如此恶劣的真是第一次遇到。总之Bauspar制度和产品都比较复杂。因为复杂,所以给无良顾问可乘之机, 肆意埋坑。此处因为篇幅关系,无法展开细讲。另一方面Bauspar肯定也不是一无是处,在利率偏高的大环境下, 是很有用武之地的。关于Bauspar更多的信息,利弊以及为什么它在德国如此受欢迎。敬请关注我下一篇文章Bauspar的前世今生。如有需求或疑问的朋友也可直接找我咨询。
分析了这么多,那么我们到底该怎么规避这些风险呢?
— 罗俊Tipps —
Tipp1
在目前贷款利率极低的情况下, 尽量不要签与Baupar相结合的贷款合同。 如果觉得十年固定利率年限不保险,怕十年后利率上涨, 可以签二十年, 甚至三十年固定利率年限的贷款合同。如果个人情况非常适合或特别偏好这种与Bauspar相结合的贷款方案, 也不要买过高的Bauspar金额。往里面存钱肯定没有直接还款划算,更何况还有手续费。另外Bauspare绝对不是贷款的必要绑定条件。如果有人这样讲,无非是想多卖Bauspar产品赚取双份佣金。
Tipp2
如果大家在德国签署了合同,怀疑自己被骗,第一件事便是Widerrufen。一般合同都有两个星期无需任何理由的解约时间。如果期限已过,无法正常解约,而合同另一方已开始扣款,这时候我们要尽量止损。大家可以在自家银行申请驳回对方所扣的所有款项,先把扣掉的钱拿回来。驳回有效期是六个星期,也就是说钱被扣掉的六周之内,还可以补救。把钱拿回来之后再采取下一步行动:投诉、找律师、打官司等等。
Tipp3
在德国无论签什么样的合同,再长、再复杂、再专业,签字前的检查是必须的。德语不好可以找懂德语的朋友帮忙, 必要时可以找律师。正规的合同通常都会提前一二周发到客户手中,让客户有足够的时间理解消化合同内容。如果有贷款顾问或房产中介销售如文中S一样,花言巧语,制造压力,怂恿大家当场签合同,基本可以断定不靠谱。如果与信贷顾问发生纠纷, 协商无效, 可直接向商业保险,投资信贷中介仲裁委员会发起投诉。
Außergerichtliches Beschwerde- und Rechtsbehelfsverfahren Schlichtungsstelle für gewerbliche Versicherungs- Anlage- und Kreditvermittlung
另外法律纠纷经常来得淬不及防,所以我们要学德国人, 平时备好法律险, 随时准备打官司。
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