德国开元华人社区 开元周游
标题:
房产商揭1项楼盘获利2亿潜规则
[打印本页]
作者:
欧洲新报
时间:
2.7.2010 12:12
标题:
房产商揭1项楼盘获利2亿潜规则
造就房奴一个个———房产商称制度给其特权
+ T& Q6 r4 R+ ? u6 X' i* C
% J/ W0 J' @2 n2 f. N* \9 D( j% a- {
* w# e" r; q# Z
( F5 J' P. w" x8 v6 l( i
2 b7 I c7 \: X' S+ r. D
刘生（化名），一位来自南方某城市的房地产商人，涉足房地产行业已有20多年。正是他，上述项目的开发商，日前向中国青年报记者讲述了这个近乎空手套白狼的暴利故事，还有房地产业内鲜为人知的潜规则。
4 t4 b- K( U* l1 _8 e: x( P' e1 M
/ v# g6 b. @6 k5 M
他解释自己这么做的原因时说：“ 出来混总是要还的 ，我们开发商利用历史的机遇赚了不少钱，是该转型为民众做点事了。”
v& Z9 c& t2 q% K" S; t
5 `5 \/ V1 Z, o) c9 G1 u% y
房地产的暴利从哪儿来
7 l5 `: \! w7 o( b
- T& x# t$ y8 h
中国青年报：今年年初，任志强公开宣称房地产开发拿地成本高，资金周转时间长，并非暴利行业，您觉得房地产到底是不是暴利行业？
% y+ g3 J9 [6 ~1 s
E7 M( W$ d* W
刘生：房地产是暴利行业，这一点无可置疑。
& s! w0 `% V0 Q# k
4 q: U4 B3 e# z) H- @0 s
任志强只是讲了事实的一部分，没有讲全面。建房成本是由三部分构成：一部分是土地成本，所以任志强说现在土地价格很高，房子要卖很贵；第二部分是人工费，主要指工人工资，是弹性部分；还有一部分就是钢筋水泥，这一部分是随市场水涨船高，随着市场环境调整而调整的。比如说，上个月卖1000元一吨的钢筋，这个月卖1100元，但这个成本是可控的。
4 t4 Q7 s( |2 W4 \" Q
* F8 Z4 F' T& `8 m( y
有个调查，开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1／3，包括拿土地，建筑材料，人工费用等。还有1／3是渠道费用，指国家征税及申报费用等合理开支，而且还包括了行贿资金等隐性成本。最后1／3就是开发商的利润。而实际上，如果运作得好的话，利润远不止这么多。
! b4 N( V" d* ]5 j% Z0 w3 O
7 h) _. x' U' P5 j
中国青年报：怎么运作的呢？
9 x; }' o7 v, H
3 E& B; K4 i& g1 V
刘生：“用土生金”。
t& t7 p2 K0 ? r" j" ~3 Y8 G, h
( L$ u: D" i2 }$ [ E& m- x/ F
2004 年我与某公司合作，注册成立一个新的房地产公司，一起开发某房产项目。这块土地是政府拆迁安置用地，按照政府有关文件，按建筑面积收取市场地价的10％。后来我们拿地总共花了约200万元。这个开发项目土地主要由A村和B村两村的土地组成。B村的土地已经在一期工程中完成，共21栋农民房，总计9500平方米的建筑面积，实际容积率3．3，而全部工程竣工后的实际容积率是4．0。
( j M0 ?; I9 @8 y2 _# Z
3 @5 N# H* `, C4 l: b C
中国青年报：你们利用擅自提高容积率来增加利润，有关部门不会追究吗？
7 G& Q& L/ w& J2 K
2 f1 W6 A% m0 M; C7 W: V
刘生：一般不会。有时就是利用规划的空子，比如项目中A村的土地，总共7539.5平方米的土地只有2709平方米是开发用地。其余4830.5平方米的土地面积已由政府为农民兴建了住房，实际建筑面积也只有4000平方米左右，容积率在0．82左右。而事实上，当初的规划容积率是1．6，这样开发商又多出了0．78的容积率开发空间。
+ n- F, g9 w$ I; L& D) o
2 y$ u% p/ U+ U1 ~# k+ G9 ~
中国青年报：除了提高容积率，还有什么渠道增加盈利？
1 K8 |8 g9 g$ ]0 ~" }
8 c7 ?9 ]: s2 T+ E, ^. t+ v/ Y! Q: }
刘生：当然还有。
3 O V( K8 d$ P+ G! A; I
: @2 x2 l# r+ m2 n: T2 c) H
我再告诉你两个开发商的生财之道。比如我们这个房产项目总建筑面积4万多平方米，其中，住宅面积3．4万平方米，商业面积3000多平方米。第一个生财之道是，这3000多平方米商业面积合同上没有说明，是开发商的红利，至少价值1亿元。
' y" D9 |& G) `: S' D
: [6 U2 c2 y- D) {; D' B
另外一个就是，总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民的1万平方米及给农民兴建的4000平方米住房后，开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元／平方米来算，一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元，因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿左右，开发此项楼盘，开发商总共可以获益两亿元，另外还有一个价值1亿的商业面积用地。
8 t, K' L2 i4 G5 f0 }
1 y# X5 P7 Z1 \' R
从这个过程中你就可以看出，开发商是怎么把200万元变成两亿元的。
{: b9 R- r# J3 N/ C9 E5 m
7 C$ V( j' ^+ ~2 d! O' A
制度给了房地产商特权
& |8 K. L9 a0 w* d
( U0 P4 i& ~" @6 x" i# G5 e; t
中国青年报：为什么开发商会有这么多空子可钻呢？
; A) y5 u" ~5 u% K( v
; k$ l$ g, O8 c: y; [
刘生：这是因为我国目前房地产制度缺位。我国是公有制国家，土地归全民所有。土地在没有开发之前都是一样的，没有经济价值。但土地一旦盖了房子，就有了很大收益。
# I/ d X7 b" t8 z2 s
' M6 q2 k( N$ D% r+ R
房地产开发是一个系统工程，其中土地是首要的。我国法律对土地开发有特别的规定，很多人即便是拥有土地但也不可以开发。国有土地要发展，负责具体操作的是房地产商。集体土地要发展，也要通过房地产商。这些规定导致房地产商“专业”了起来，其他人即使是拥有土地但也不可以开发。
4 [4 ~% `6 m- z; ^' e) ^, x* U
+ c, q# e8 J0 i, L
中国青年报：你认为我国现在的土地出让和开发制度有缺陷？
: ~1 w. [* q0 \+ r3 ^
' k7 |1 M3 a, N% v2 v |9 N
刘生：制度给了房地产商特权，另一方面制度又衍生了私权。
/ g+ }1 `" o8 E# W5 Z
; r8 ]3 e, v3 o# N; m% a
我们知道，所有的政策本身都有滞后性，但做出政策时的动机却是具体的部门或个人，这样专业的房地产商便有了目标及利益输送的目标。政策的缺位或错误更加让房地产商如鱼得水。比如一些地方一会儿推出“购房入户”，一会儿又取消，政策变化背后无不有房地产商的身影。
( D( [6 [4 _/ Z: l0 f, `
% Q! b+ r+ g1 p3 L: G
中国青年报：有人说房地产是高投入、高风险、高回报。
1 M0 |4 ?+ D( |8 u
/ w# T6 l8 ?" }' N: g+ K. Q
刘生：错了，开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下，开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金，房产开发商盖房子是不要钱的，“空手套白狼”。
; u! ?5 k3 M4 n; n& ], K
7 l7 C1 ^/ F/ x! {
在房屋预售的时候，开发商几乎可以收回全部成本，甚至还有盈余。拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是“盖房子不要钱”的商业模式，具体来讲，就是拿你业主的钱来做我的开发资金，加上建筑商垫资盖房，既是现实，又是合法的状态。银行还会大力支持，因为银行也获得了最大的收益。银行的按揭贷款利息部分最终是比本金还高，而且是先还利息后还本金的。
欢迎光临 德国开元华人社区 开元周游 (https://forum.kaiyuan.cn/)
Powered by Discuz! X3.2