德国开元华人社区 开元周游

标题: 建房买房几种类型，各有利弊 [打印本页]
作者: niyeyi    时间: 5.3.2010 16:45
１。新房类


１。１。向房地产开发商(Bautrauml;ger)购买

优点是最省事的办法。一般是开发商已经打出某小区的广告，地段户型基本确定，多为经济实惠型，买主可做少量改动，可选择装修材料。根据工程进度付款，风险较小。工程质量监督由开发商负责，自己不用总监督着，一般有五年保质期。同时，成规模的新建小区，邻里之间背景相似，尤其适合小孩子互相交朋友。

这里要注意的是一定要仔细读建房任务书 (Baubeschreibung) 和合同。尤其是前者，要耐心仔细看清开发商的任务只有哪些，还有哪些隐形费用。对于不懂行的人，最好请行家咨询一下。

缺点是购房的附加费如地产税 (Grunderwerbsteuer) 绝大多数按整个购房款来计算，而不是按地价计算。同时，户型多为经济型，变动余地较小。偶尔 会有开发商同意为买地和建房签署两份合同，地产税可以只按整个地皮款来计算。但是严格讲，这样做在税法上有一定不严格之处，请另找税务顾问咨询。


１。２。自己买地，请公司建房

优点是地产税可以只按整个地皮款来计算。户型可以按自己心愿来定。不过设计仍须符合当地规划图 (Bebauungsplan) 中的各种规定，才能得到房地局 (Bauamt) 的建房许可 (Baugenehmigung)，建议请建筑师负责设计和审批。

施工部分，有两种承包方式，一是总包给某个施工公司（这里也包括建Fertighaus）, 二是分包给各个专业施工公司，后者省钱，但必须自己负责协调和监督的问题，工作量和责任都很大。如果自己不是专业人士，应该 请建筑师或土木工程师来负责监督。

财政方面要考虑工期较１。１。 长，同时计划预算要包括审批和监工的费用。如果选择分包，设计一定要完善，各个工种间的匹配很重要。


我个人认为，如果是外国人，又不懂专业，这样做的风险比较大。因为你不知道，哪些事你不知道。如果决定这样做，要做好吃苦受累打持久战的准备。
２。二手房类

这里的新旧区分可以划在２０年左右。２０年以内的房子，多数不用大修，如果装修方面基本符合买主的要求，花很少的费用即可入住。

２０年以上的房子，翻修的费用及精力是买方必须考虑的因素。屋顶，暖气，窗户，外墙保暖系统，大约都应在25-30年左右更新。购买时一定要请行家鉴定估算。

另外，德国近年几次提高对保暖系统的要求，旧房的能耗要高得多。

2008年开始引进的 Energiepass，将对买方提供旧房能耗的依据。买方一定要请卖方出示。

3. 这里再补充一种不太常见的类型，地皮为 Erbpacht.

这种形式新旧房均有可能，以旧房为主。 Erbpacht 是指地皮不完全卖给你，而是租用，每年交几百到上千的租金。多数租期很长，比如１００年。到期后有续约的可能。缺点很明显，地不是你的，未来有变数。优点是，不用开始就交一大笔地皮钱。
  叫 Energiepass， 也叫 Energieausweis.

最新规定， １９６５年以前建的房子，成交日从２００８年７月１日开始，必须出示 Energiepass，（Energieausweis）.１９６５年以后建的房子，成交日从２００9年１月１日开始，也必须出示。
如果是买地盖房，我不是很支持，因为你毕竟是外国人，又不太懂行。如果指买那个99年的房子自己请公司翻修，应该工程很小。99年的房子还不到十年，状态应该很好。也就是刷墙换地板之类。你先住些年享受吧。

说实话，不到十年的房子很难得，一般不是移民或离婚很少有人卖。我说的大修，是25-35年左右。那时的费用，要计算在十万左右。当然你可以分几步行动。
补充一下，如果买 Wohnung，要向卖主询问整栋楼的业主协会 (Eigentümerversammlung) 近期是否准备有大的整修动作。虽然 Hausgeld里面包括正常维修的准备金 (Rücklage für Renovierung) ，但还是会有一些意外。这种突发性整修费用动辙几千,甚至上万。虽然有过案例，因为卖主隐瞒近期大的整修结果法院判买卖无效，但事后出现反复总是很麻烦。你可以向卖主要过去一年的开会记录，以确保没有意外
３０多年了，如果你不是只想过渡一下，应该要翻修了。要向卖主询问整栋楼的业主协会近期是否准备有大的整修动作。万一 人家不久要彻底更新管道，你先装新的厕所和浴室就比较吃亏。
新的厕所和浴室包括瓷砖至少七八千。
把新房子的验收问题总结进来:


1.1 通过开发商 (Bauträger) 的期房:
那种情况下，开发商多数是把工程分包给不同的专业公司。因为是开发商向买主提供保质期，所以一般情况下开发商自己验收下面的专业公司也不敢马虎。所以这种情况买主不是非要另外请 TüV 验收不可。

当然如果想保险起见，多双眼睛看总是不会错的。不过，要请就从开工就请，等到验收时关键部位都看不见了，请  TüV 其实多半是白花钱。还不如把钱花在签合同前请人审合同及任务书 (Baubeschreibung) ，以及万一出了质量问题时，把钱花在请质量评估师 (Sachverständige) 。

补充一下，验收不是只有 TÜV， 只要是 Sachverständige für Bauwesen 就可以，有行业协会 (Verband anerkannt) 的， 有法庭聘任 ( öffentlich bestellt und vereidigt) 的， 其实关键是他的经验，最后一种最权威，不过价钱也最贵。

一般经验丰富的 Sachverständige 大概是七八十欧的时薪起价，当然也有按总工作量pauschal收费的。 全程监理费 大约是 房价的１％.


1.2. 自己买地皮然后包给一个建筑公司做的:
不用多讲，肯定要请行家来验收。

关于合同及任务书:

一般 RH 的开发商都有一定的规模和历史，面对的又是一个买主的群体，所以合同及任务书存心坑害买主的可能性不大。请人审合同及任务书主要是针对比较小的开发商，此外也对签合同之后可能出现的隐性费用有一个估计。大部分人是第一次在德国买房，对有些材料的描述不清楚，或对有些专业的活干到什么程度是完整的没概念，有时候会想当然地把任务书理解错，或理解得不周到，施工时看到结果才发现要增加开支才能收尾或改动，即使不是很大的款项，累积起来有时也会让买主财政紧张，至少大呼上当郁闷一场。

毕竟任务书至少十几二十页，一般人看着都晕，很少能从头到尾仔细琢磨。建议你至少请已经买过房的朋友帮忙看看，可能别人会从另外角度帮你发现一些问题
顺便说一句，好多人觉得开发商那边的东西比 Baumarkt 的贵很多。其实不尽然。开发商一般从专业供货商进货，材料比Baumarkt 的质量还是好。如果使用时间长了，就能看出来质量区别。开发商的进价确实会便宜很多，但买主作为个人一般拿不到那样的价钱，开发商也无非赚个批发和零售的差价。
Eigenheimzulage 到 2005 年底就结束了， 所以那年是个买房小高潮。

现在买的房子做节能方面的改造国家有一些补贴，比如太阳能装置。其他还有些地区性的，多数跟收入有关。

补贴: staatliche Förderung, Fördermittel.


了解补贴的可能性:

http://www.baufoerderer.de

不过这里说到的补贴都是买房当时可以申请的，或是你再改建投资时候的。如果你想在目前状况下不投资而只是寻找减轻家庭财政负担的办法，好象我还没有见到过。
你投入的维修费用，不论自住还是出租，在一定程度上也可以降税。建议你找本书好好读一下。
只有用来出租的房产，折旧部分才作为你的支出可以降税。自住房无法享受这个待遇。

用国外房产在德国退税我没有接触过。按我对相应条款的理解应该不可以，除非你把国外房产出租的收入一起在德国报税纳税，那么折旧部分应该作为你的支出可以降税。
tilgung 就是还贷款的本金。因为还得把借的本钱还回去啊。不能只是支付利息的，不然就算还了１００年，还是债台高筑。而你应还的利息是根据剩下未还的贷款额计算的。
用数字举个例子吧:

借 10 万块，年利率 ６％，  
Anfangstilgung 3％，就是说开始还贷时，理论上本金部分一年还贷款总额的3％.

这个例子里,就是你第一个月要还

利息 Zinsen = 100 000 x 6% /12 = 500 欧
本金 Tilgung= 100 000 x 3% /12 = 250 欧
=> 你第一个月要还的总额是= 500+ 250 = 750 欧

按照 Anuitätsdarlehen 的还款方式，每个月还银行的总额不变，于是以后你每个月都还 750 欧。

由于你每月还一部分本金，那么剩下的贷款余额会越来越少，而你应还的利息是根据剩下未还的贷款额计算的。这样一来，每月应还的利息会越来越少。

这个例子里,就是你第二个月继续还 750 欧,，其中

利息部分 Zinsen = （100 000 -250）x 6% /12 = 498，75 欧
本金部分 Tilgung= 750 - 498,75 = 251,25 欧

如此类推。所以，所谓 Anfangstilgung， 就是第一个月计算时的基础，后面 Tilgung 的部分占贷款总额的比例是一定超过 Anfangstilgung 的比例的。

当然，这个例子是以每个月还银行的总额不变为原则的，同时，每月结算剩下的贷款余额。这是银行使用比较多的方式。有些银行每季度结算剩下的贷款余额，这当然就对还贷人不利了。读合同时要小心。

Anfangstilgung 一般最少是 １％，还贷人签合同时可以自己选择。还得慢，每月压力小。还得快，总的要还的利息就少了。所以曾经有帖子说过， KfW 允许还得比较慢，并不是一件好事。
一般利息固定５ 年或１０年的情况，还贷速度签合同时定好，后来是不能变的。一次还清只能在合同到期时做，即５ 年或１０年后。 如果你想留有余地，可以和银行签特别还贷率(Sondertilgung)，比如一年５％ 或１０％ 这样有余力时可以加快还款速度。不过，银行是希望多赚利息钱的， 所以它不希望你还得太快，一般有Sondertilgung的 贷款，利息会比没有Sondertilgung的要高一点点。所以定Sondertilgung 的比例也要大致符合自己的实力。

如果你选择 变利率贷款 (Darlehen mit variabler Zinsen)，那么随时可以提前还款。不过这种贷款一般每三个月根据银行间拆借的利率调整一次贷款利率，让人没有稳定感。在大市走高的情况下，还是利息固定的贷款可靠些。



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