认为房价会跌的搞错了基本的因果关系

lilimarry

认为房价会跌的搞错了基本的因果关系


童大焕— 2012年11月25日星期日

最近楼市唱空派纷纷转向，其中最大的两个唱空派，谢国忠改口，易宪容则在大庭广众之下“睡”了……在财智中国峰会上，可能唱衰房地产太累、可能因为预测常常大错、也可能是因为言论让购房群体错失了发财的机会、也可能是预感到下一步房地产的升势不可挡。无奈之下，只得选择打着小呼噜作“睡”状……在台上，易宪容说：“我是永远站在民众角度，在思考……”
笔者新书《穷思维 富思维》，通过揭示高房价背后的深刻逻辑，得出一个绝大多数人所不愿看到的结论——房价不可能也不能回落，强制房价回落导致的后果远比上涨带来的危害要大得多。理想很丰满，但现实很残酷。多年来，包括笔者在内的唱多派言论虽然刺耳，但是现实却一一验证，而那些“民粹专家”的高调却全部落空。
包括许多所谓的著名经济学家和一些房地产从业者在内，绝大多数国人搞不清楚中国经济最基本的逻辑和因果关系，他们认为高房价绑架了中国经济、扼杀了年轻人的梦想，殊不知原因正相反：是中国经济绑架了房地产，房地产高额补贴了中国经济，才导致它价格居高不下而且只能高不能低！
但还是有不少人相信，唱空派才是真正站在民众角度思考和发言。那些说房价会跌50%的人被尊为救世主，说政府招商引资才是高房价高物价源头的，被说成说无知、无良和封建余孽，要么就是房地产商走狗。我们很多时候批评执政者不敢、不愿直面真相，但事实上，绝大多数老百姓也不敢、不愿直面真相。人们都是从符合自己愿望的角度接受信息，殊不知愿望不能代替真相和真理。所以古人要说“海纳百川，有容乃大”，只要不是不讲理的谩骂，正反两方面的观点和意见都要看。否则就会因信息不对称而上当受骗甚至终生遭殃受穷。新浪微博用户影像厦门说得好：“一样东西，如果你太想要，就会把它看得很大，甚至大到成了整个世界，占据了你的全部心思。我的劝告是，最后无论你是否如愿以偿，都要及时从中跳出来，如实地看清它在整个世界中的真实位置，亦即它在无限时空中的微不足道。这样，你得到了不会忘乎所以，没有得到也不会痛不欲生。”看人看己看国家看时代，坐标和定位至关重要。很多人把房子看得太大太重要了，一叶障目不见森林者比比皆是。
日前郎咸平在厦门表示：全面取消各种费税，房价马上下跌70%。房地产12中税56种费用占70%，70%的税费，10%的构建成本，这是房子的刚性成本。如果说要让房价下降，那我建议应该全面取消各种费税，房价马上下跌70%。
这是又一个哗众取宠的胡说八道。所谓70%的税费包含了一半多的土地出让金，这部分钱各级政府根本不可能“让”出来。原因是住宅地产用地价格补贴了“实体经济”的土地出让价格，导致“实体经济”除了垄断行业外全面过剩，同时房地产价格居高不下。
中央2006年起就要求“工业用地必须采用招拍挂方式出让，其出让价不得低于公布的最低价标准”，然而地方政府为了招商引资，实际上仍是量身定做的行政定价、协议出让，零地价甚至负地价层出不穷。2003-2008年工矿用地出让价全国平均为每亩9.69万元，只及普通商品房用地每亩62.34万元的1/6（日本1988年公示地价，工业用地价格是住宅用地价格的1/3-1/2）。工矿用地供应量一般占到每年国有建设用地总供应量的40-50%，还不算集体的乡镇企业用地，而欧美市场经济国家工业用地一般只占20-30%。各市县以低地价无序竞争招商引资又造成过量的重复建设和产业结构趋同化，降低资源配置效率。（见原国家土地管理局规划司司长郑振源《改革土地制度 促进工业化、城市化、城乡一体化》
这就是房地产补贴实体经济真相！不能怪“政令不出中南海”只把板子打在开发商和地方政府身上，因为“招商引资”背后的规律和逻辑，决定了地方政府的行为模式。事实上，2008年金融危机后的投资刺激，以及2010年以来史上最严厉房地产调控之后，工业用地规模迅速膨胀，而住宅用地规模被进一步挤压。
中国人民大学教授陶然在文章中写道：“2003、2005、2007年，中国分别供应工矿仓储用地9.94、9.05、13.56万公顷，分别占建设用地供应增量总量的51.4%、54.7%与57.7%，2009、2010年和2011年，工业用地出让分别达到14.1、15.4和19.3万公顷，不仅比金融危机之前的工业用地迅速增加，也同时大幅度超过商住用地出入规模。”这正是2008年全球金融危机后中国政府采取投资刺激的直接结果。
万物有果必有因，理清前因后果，方能对症下药。