德国租房押金是个很大的学问！

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德国华商报&杜律师&蒲律师联合律师事务所文，搬进新居前有不少事情要处理，其中之一就是交租房押金（Kaution）。押金交了，房东和租客之间的信任才初步建立起来。租客在被房东要求支付房屋租金 的时候, 和房东之间经常讨论押金而出现问题。押金必须支付多少，怎样支付，在退房时能退回多少押金等等，这也是租客与房东最容易产生矛盾的地方之一。下面将针对德国租房方面的押金规则和问题来具体阐述一下，这样可以避免一些不必要的纷争，租客在搬家之前也应对押金问题有些必要的了解。


什么是押金 ？

租房押金是租客与房东双方的约定，房东为了确保房屋及其家电等等不被非法转卖，以及抵押拖欠租金，水电费的扣除等等问题，向租客收取的一定金额的款项。租客一般同意支付房租房押金。



租户必须支付押金吗？
从法律方面来说，押金是一种自愿行为，并且租赁双方要对此进行协商，押金不是在租房方面的必备条件，法律没有对此进行统一的规定。收取押金的主要原因是房东害怕承租人违约和破毁屋内的财物。因此，在与房东协商的时候，应该用书面的方式，明确和具体的确定下来，避免以后的纠纷。




押金金额最高是多少？
根据德国民法§ 551 Abs.1, BGB规定，租房押金最多不能超过3个月的冷租价格指和，其中冷租价格里不包含运营成本费 (Betriebskosten) 和预付款项 (Vorauszahlungen) 的费用。另外的情况：房屋为了满足残障人士居住，而进行改建，可以为了支付以后的拆装费用，而要求更高的押金。即使今后房租价格有变化，比如涨价，押金方面也不受到影响，除非租房合同对此有其他的规定。如果押金金额超过3个月的冷租价格，可以在三年内撤销该租房合同。



必须一次性付清押金吗？
根据德国民法Mieterecht 的规定租客应该在搬入前就已经支付了押金，可以一次性付清，也可以分三个月分期付款，当然这要事先和房主协商好，但是第一笔资金必须在房租合同开始履行前到账。租房合同上必须写明需要交押金，并写明金额，如果没有写，房客就没有义务交押金。



支付押金有几种形式？
推荐支付押金的时候与房租分开来支付。押金不是必须用现金支付，一般是以转账的形式转到房东的账户上。房客有权利要求房主开一个押金账户（Sonderkonto Mietkaution）。

另外的押金的形式是担保，即公民担保 (KautionsBürgerschaft) 或者保险形式 (Mietkautionsversicherung),这是由银行或保险公司提供，但是房东有权拒绝这种支付方式，这样的付款方式对于租客来说不一定有利，虽然押金不用马上支付，但是房客需要每年给银行或保险公司交纳一定的费用。如果是银行的话，那么每年的费用是租房押金的2%到3%。作为租客也是比较难以接受的。



租客是否有权利给押金方式提建议？
原则上所有的协商和约定都写在了租房合同里，如果租客有另外的建议，可以再和房东协商，让双方都有一个满意的约定。



房东什么时候应该退还押金？
退还押金是没有固定的日期的。当租房合同结束的时候，如果房东没有提出因房屋损毁而造成了损失，则房东有义务将押金还给房客。但根据联邦法院的判决（VIII ARZ 2/87），在特殊情况下可以延长时间。比如如果本年度的附加费用账单还没有到，而房东觉得房客有可能要补交附加费用的话，那么房东可以扣留一部分押金，但是不能扣留所有押金，扣留的额度不能超过4个月的杂费额。得到附加费用账单后，房主应尽快结算，结算期最多不超过一年，且在结算期满后12个月内把押金余额还给房客。   


全部押金退还必要注意些什么？
租客除了应该保留好支付押金的收据凭证。还要注意以下几点：

1、避免房屋及家具电器超出正常使用限度地受损。

2、房客必须清理房间，恢复原样。

3、附加费（如水、电、暖等）不能超出预支。

4、不要拖欠房屋租金。

5、在合同条款和房屋交接记录明确列出房客需承担粉刷墙壁义务且确实有必要时，经双方签字确认后，房客必须履行此义务。





租房押金可以使用在什么地方？
首先房东必须把押金另开一个账户和租金分开。在租房合同结束后才能动用这笔押金。如果一切正常，房东应立即退还押金，如果有异议，房东可以保留这笔押金六个月，最长可以保留12个月。租房押金可以用于抵押未付的租金和对损坏物品的维修，抵押运营成本费和租客未完成的维修。