完美回击，被坑的90万欧Bauspar合同这样被搞定

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本文转自微信公众号永隽资讯，已获得授权

完美回击，被坑的90万欧Bauspar合同这样被搞定

永隽案例分析 小w事件

被坑的90万欧Bauspar合同这样解决

在“被德国贷款顾问无良骗签90万欧Bauspar合同，我该何去何从？”一文中我们已经了解了小W前后两次被德国顾问骗签Bauspar合同的全部经过。我们的咨询师罗俊女士将在本文中提供解决方案以及建议。

尽力相助 及时止损

在接到小W的求助后，我第一时间审核了他们的所有材料，并确定以他们目前的偿还能力和家庭资产负债情况，贷款上限根本达不到S所说的90万，贷款肯定批不下来。S让小W签署的是一份与Bauspar相结合的贷款合同。这里需要说明一下，给客户推荐这种产品和签署这样的合同本身并不是欺诈行为。德国很多银行都提供这种与Bauspar相结合的贷款产品。但如果有意隐瞒误导客户，不告知合同内容的真正含义，并怂恿他们在并不了解合同内容情况下，当场签下Bauspar贷款合同，这种做法才是完全不合法、不合格的。

当务之急当然得赶紧取消Bauspar合同，尽量减少损失。正常来说，小W签署的这份合同有两周无理由取消（widerrufen）时间。由于小W签完合同后马上回国，两周期限已过，所以不能正常取消合同。合同正式生效后再取消， 代价相对来说比较高。在这种比较棘手的情况下，我给小W提供的处理方案如下：

• 向自家银行发起申请驳回Bauspar扣除的所有款项
• 给提供Bauspar合同的董事会写信，阐明情况
• 向该董事会投诉S的欺诈行为，并要求取消合同
  
  
  

所幸投诉信寄给该家信贷社的执行董事会后很快就见效了。董事会将投诉信转给了投诉部门，最后由投诉部门经理直接出面处理。虽然经理再三强调这是特例，最终还是很快同意让小W取消Bauspar合同。
遗憾的是之前小W付给开发商3000欧元的买房定金已无法追回。另外几年前购买的第一套房产所签下的Bauspar贷款合同，虽然不合理，但由于时间过久，也无法再退。至于顾问S，虽已被小W正式投诉，但给小W提供Bauspar的建房储金信贷社则认为证据不足，不予以追究任何责任。其实小W完全可以继续向信贷中介仲裁委员会发起投诉，又或请律师起诉S，但无论是哪种方案，都会耗费很多时间精力或财力。出于种种原因小W不愿过多追究。这件事也就这样不了了之。


这件事情小W自己其实也负有一定责任。最后的结果能让小W避免了更大的经济损失与复杂的合同纠纷，已属不易。望大家引以为戒，切记不要在不理解合同内容的情况下仓促签约。
另外这里还要澄清一点，顾问S是否隶属于他办公所在的那家银行，我们并不清楚。小W因为看到S在大银行办公，以为他属于这家银行，可以理解。我们并不排除这种情况，但事实也可能不是这样。德国的贷款顾问分两种，一种是完全独立，不从属于任何一家金融机构，会向客户提供不同金融机构的贷款产品 （例如永隽房产信贷咨询）。另外一种是从属于某一家金融机构， 只会向客户提供该金融机构或系统的产品。S应该是属于后者，但即使这样，他有可能也是自主经营，与那家银行或建房储金信贷社都只是合作关系。

罗俊分析点评

文章读到这，估计大家都是满腹疑问。到底什么是Bauspar？什么是与Bauspar相结合的贷款合同？这种合同有很多坑吗？小W的损失到底有哪些？我们又该如何避免呢？请见下文。

01 什么是Bauspar？

Bauspar，中文翻译为住房储蓄制度。这其实是基于一种互助合作的集体思想：储户将资金存入相关建房储金信贷社，并通过该机构进行存取贷款业务。同时在此制度下，信贷社才能预先很多年向储户提供一个长期固定的房贷保证利率。储户通过与建房互助储金信贷社签订住房储蓄合同，并以此获得在住房建造、购买、翻新或改建过程中的资金支持。此合同为储贷合同，涉及储蓄和住房贷款两方面。

02 什么是与Bauspar相结合的贷款合同？

签署Bauspar合同有多种方式。储蓄者即可单独与建房储金信贷社（Bausparkasse）直接签订一份带有固定金额的Bauspar合同。也可在即将有房贷需求时，直接与银行签订一份与住房储蓄合同相结合的贷款合同。这种情况一般为银行代理该银行系统旗下Bauspar产品。独立贷款顾问则可为客户自行搭配最合适的 （任意银行贷款 +任意Bauspar）。与贷款搭配的Bauspar是目前最常见的签署Bauspar的方式。

03 这种合同有很多坑吗？小W的损失到底有哪些？

小W第一次贷款买房：

S让小W签署的是就是一份与Bauspare相结合的贷款合同。这种产品的初衷是为了减少贷款合同中的固定利率到期（比如说10年）后，市场利率如果上涨将给贷款人带来的机会风险。

小W买第一套房时签署的合同组合：

由于小W没有透露她当初贷款具体数目，所以在这里也不方便透露。我们假设她签了30万10年期的普通贷款合同，同时S让她签一个30万的Bauspar合同。普通贷款合同10年固定利率到期后，将由Bauspar为她提供保证利率为1,25%后续贷款。在签合同的当天，就已经把十年后的利率定下来了。十年后万一利率上涨，小W可就赚了！当时的小W估计就是这样被顾问S忽悠得美滋滋的。

可Bauspar的钱没那么好拿！小W签署的Bauspar合同中储存金额与贷款金额为1：1。这就意味着，前十年她需要先在信贷社储存满15万欧，十年后才可申请到保证利率为1,25%的15万后续贷款。而在此之前，她不但无法领取贷款，也无法支取存款！

因前十年S为小W设定的本金还款率为0%，也就是说10年前小W贷的30万欧元，十年后余额还是30万欧元。本来可用于还款的钱现在用来干嘛呢？当然是往Bauspar里存啊！小W必须成为一个超级勤奋的存钱控，才能在十年间存够15万作为首付，以便获取第二个十年的15万欧贷款。这里一定要注意一点：购买Bauspar的金额根据个人财务状况和风险承受能力而定，正常来说一般最多建议购买10年后剩下贷款余额的50%。 而小W被建议购买100%。

看到这里估计大家都和小W当时一样有点被绕晕了。那我们就来做个简单对比，在当前贷款利率极低的情况下，我们到底应不应该选择这种结合Bauspar的贷款合同？

1. 是否有手续费？

普通贷款合同：不需要

结合Bauspar的合同： 需要   Bauspar金额越高，手续费越贵，中介拿到的佣金就越高。

这也是顾问S先后两次都让小W签署与贷款金额相等的Bauspar的原因。这样一来，顾问S不但能拿两份佣金（一份贷款一份Bauspar），而且还拿到了该类佣金的最高上限。

2. 规避10年后利率上涨风险  

普通贷款合同：目前德国普通银行贷款持续走低。二十年固定利率贷款，即使零首付，利率也才1点几，这意味着二十年固定利率远远低于通货膨胀率。

结合Bauspar的合同： 结合Bauspar的贷款，10年后的保证利率虽然也不错。但小W付出的代价太大。

小W不用付几千欧的Bauspar手续费同样拥有二十年利率不变的保证。而且很有可能找到比Bauspar的保证利率更低的二十年固定利率。

3. 还款速度

普通贷款合同：目前普通银行都是Annuitätsdarlehen（等额本息）。月供每月一样，但利息递减本金递增。

结合Bauspar的合同：结合Bauspar的合同贷款则是把本来用于还本金的钱用于储蓄，而平均储蓄率通常在0.0% - 0.1%之间。

如果小W签的是普通贷款合同，正常还本金，还款速度将比现在快N多倍。即使不还本金，而把Bauspar长达10年的的高额存款用来投资理财，结果会怎么样呢？例如在中国，做最保险的理财， 投资回报率也应该在5%左右吧。

所以结论是不言而喻的。在市场利率极低， 也就是贷款人能承受20年以上固定利率的利息成本情况下，当然是选择普通银行贷款更划算。

我们再来回顾一下小W的Case

她的第一套房首付比例超高，在40%左右，这种条件完全可以在市场上找到非常低的20年固定利率贷款，结合Bauspar完全没有必要。更何况小W买房是自住而非投资，不存在抵税问题。但S不仅让她购买Bauspar，并且购买的Bauspar金额等同于贷款金额。同时还不告知小W，本金还款率为0%。也就是说10年前假设小W贷的30万欧元，十年后余额还是30万欧元。还让小W以为她每月在正常还贷，其实只不过是在还贷款的利息和往Bauspar账号里存钱。

看明白事情原委后，大家一定觉得S是害群之马。但其实像他这样对客户（外国人客户为主）连蒙带骗，恶意误导的的同行还真不少。德国各类贷款合同非常复杂，专业性强，特别涉及到Bauspar，大部分德国人也看不懂，基本上靠顾问讲解。如果语言欠缺，自己又不去主动核实顾问讲解的内容，自然也就更容易成为被骗对象。而且事后很难证明，是他真的刻意隐瞒欺骗， 还是你自己没听懂。

当小W第二次准备买房：

再次找到S时，S更过分了，完全是赤裸裸的欺骗。

S与小W签订的贷款合同组合本来应该是这样：

同上，前十年小W需要先在信贷社储存满45万欧，十年后才可申请45万欧保证利率为1,25%的后续贷款。而在此之前，她无法领取贷款，也无法支取存款！另外小W还需要支付1%的手续费9000欧。由于本金还款率为0%，所以十年后小W还是负债90万欧。而他们是否有能力在十年间往Bauspar账户中存下45万欧，以便获取后续的45欧贷款，天知道！即使能做到，45万欧的后续贷款还存在一个复杂的排序问题，为了拿到这份贷款，Bauspar储户需要等待，平均等待期几个月到几年不等。这也就意味着10年后他们的45万贷款还不是一定能衔接上！

更糟糕的是：以小W目前的条件，根本就贷不下90万欧元！S到底给小W做的什么样的信贷评估？是存心欺骗，还是水平太差，不得而知。让小W签署这样一份组合合同之前，S首先要确定银行是否能贷给小W90万。正常流程下，一定要等贷款合同批下来以后，才能让客户签署。Bauspar合同与贷款合同是共生关系。然而S竟然在贷款的影子都没见到的情况下，让小W在咨询的当天便签下高达90万欧元的巨额Bauspar合同。这并不是一份与贷款合同相结合的Bauspar合同，而是直接与Bausparkasse签署的单纯的Bauspar合同。这种不带贷款的Bauspar很少有人会一次性购买90万。为了不引人注意，方便入账，S甚至让小W把90万拆成两份来签。

最后当S明明已经知道贷款批不下， 不仅没有做任何补救, 例如给小W退回Baupar合同，而是直接玩起了失踪。利用语言专业优势，习惯对客户连蒙带骗的同行见过不少，但行为如此恶劣的真是第一次遇到。总之Bauspar制度和产品都比较复杂。因为复杂，所以给无良顾问可乘之机， 肆意埋坑。此处因为篇幅关系，无法展开细讲。另一方面Bauspar肯定也不是一无是处，在利率偏高的大环境下， 是很有用武之地的。关于Bauspar更多的信息，利弊以及为什么它在德国如此受欢迎。敬请关注我下一篇文章Bauspar的前世今生。如有需求或疑问的朋友也可直接找我咨询。

分析了这么多，那么我们到底该怎么规避这些风险呢？

— 罗俊Tipps —

Tipp1

在目前贷款利率极低的情况下， 尽量不要签与Baupar相结合的贷款合同。 如果觉得十年固定利率年限不保险，怕十年后利率上涨， 可以签二十年， 甚至三十年固定利率年限的贷款合同。如果个人情况非常适合或特别偏好这种与Bauspar相结合的贷款方案， 也不要买过高的Bauspar金额。往里面存钱肯定没有直接还款划算，更何况还有手续费。另外Bauspare绝对不是贷款的必要绑定条件。如果有人这样讲，无非是想多卖Bauspar产品赚取双份佣金。

Tipp2

如果大家在德国签署了合同，怀疑自己被骗，第一件事便是Widerrufen。一般合同都有两个星期无需任何理由的解约时间。如果期限已过，无法正常解约，而合同另一方已开始扣款，这时候我们要尽量止损。大家可以在自家银行申请驳回对方所扣的所有款项，先把扣掉的钱拿回来。驳回有效期是六个星期，也就是说钱被扣掉的六周之内，还可以补救。把钱拿回来之后再采取下一步行动：投诉、找律师、打官司等等。

Tipp3

在德国无论签什么样的合同，再长、再复杂、再专业，签字前的检查是必须的。德语不好可以找懂德语的朋友帮忙， 必要时可以找律师。正规的合同通常都会提前一二周发到客户手中，让客户有足够的时间理解消化合同内容。如果有贷款顾问或房产中介销售如文中S一样，花言巧语，制造压力，怂恿大家当场签合同，基本可以断定不靠谱。如果与信贷顾问发生纠纷， 协商无效， 可直接向商业保险，投资信贷中介仲裁委员会发起投诉。

Außergerichtliches Beschwerde- und Rechtsbehelfsverfahren Schlichtungsstelle für gewerbliche Versicherungs- Anlage- und Kreditvermittlung

另外法律纠纷经常来得淬不及防，所以我们要学德国人， 平时备好法律险， 随时准备打官司。

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