Bauspar的前世今生 （上）

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此前我们的咨询师罗俊女士曾详细地分析过一则贷款案例“被德国贷款顾问无良骗签90万欧Bauspar合同，我该何去何从？”，引起了不少的关注和不错的反响。当时由于篇幅受限，无法具体解释Bauspar的来源和运作，罗女士曾承诺会撰写一篇关于Bauspar的专文，来帮助大家了解德国Bauspar的前世今生。

已经在德国买过房、贷过款，或是正准备在德国贷款买房的朋友们，估计或多或少听说过Bauspar，即住房储蓄制度。这一制度在德国十分受欢迎。可Bauspar具体是什么，它是怎么开始的？又是怎样运作的？为什么在德国这么流行？让我们一起来看看Bauspar的前世今生，了解一下它起源，探讨一下这种制度现今的适用性。

01. Bauspar是什么？
所谓Bauspar住房储蓄制度就是将传统的资金储蓄同住房贷款两者相结合：在此制度下，储蓄者（Bausparer）同建房互助储金信贷社（Bausparkasse）签订一份带有固定金额的住房储蓄合同（Bausparvertrag）。此合同为储贷合同，涉及储蓄和住房贷款两方面。
合同的总金额由需要储蓄的金额（通常为总金额的30% - 50%）和贷款金额组成。当储蓄者存款达到规定储蓄额后，即可获取贷款权。同时，信贷社也将在此合同中与储户预先商定好长期固定的存款利率和保证贷款利率（Garantiezins）。
近年来，Bauspar的平均长期固定存款年利率为0,0% ~ 0,1%左右， 几乎等同于无息存款。而保证贷款利率则在1,2% ~ 4,8 %之间。此外，Bauspar合同还需要支付一笔手续费，通常费用为合同总金额的1%~1.6%。
住房储蓄制度和普通贷款不同，它先后有两个阶段：储蓄阶段和借贷阶段。如果储户完成储蓄阶段规定的储蓄额，取得并且使用了贷款权，那么他们将会从信贷社获得资金支持。储户获得贷款后，需要按期还贷。

02. Bauspar运作示例
让我们举个简单的例子：
假设有10个家庭想买房，然而这些家庭既没有贷款权，又没有足够的资产去购房，但他们每年可以存下买房所需资金总额的10%。这种情况下，每个家庭都需10年时间来为购房进行存款。
但如果这10个家庭没有把钱存入普通储蓄银行，而是存入了建房储金信贷社，那么信贷社作为一个储蓄集体，在第一年就可以向本集体中的一个家庭提供其购买自有住房的资金。这个家庭可以通过储蓄集体提供的资金购买房产，并在接下来九年中继续将钱存入其所在的建房互助储金信贷社（以此来清偿从集体储蓄中获得的“住房贷款”）。
第二年在储蓄集体中又会达到足够的分配金额，并供给第二个家庭支配使用，第三年以此类推…这样一来，所有家庭获得住房资金的平均等待时间为5年，比个体储蓄要节省一半的时间。
以上只是一个极度简化的示例，现实生活中的住房储蓄制度更为复杂：比如成员有成百上千个，购房计划时限不一，更有期间放弃贷款，同信贷社解约等等。

03. Bauspar起源与发展
住房储蓄制度最早起源于1775年，英国伯明翰建立的具有住房储蓄性质的住房互助协会。随后该制度在欧洲地区得到推广。
德国第一家建房互助信贷社出现于1885年。一战后的德国（20世纪20年代初）国内社会经济发展受挫，通货膨胀持续高涨，居民住房损坏严重。民众缺乏资金积累，而住房金融资源又非常稀缺。
于是1924年，第一家住房储蓄银行在德国科隆成立。此后至1929年间先后成立多家住房储蓄银行，很大程度上缓解了战后住房融资极度短缺的问题。
二战后，德国再次面临类似难题。基于能够较好应对借款人缺乏财产和信贷风险管理信息等问题，住房储蓄银行制度在金融系统重建中得以保留并获得快速发展，也解决了大部分普通民众的住房难题。
20世纪80年代末90年代初，家庭规模缩小、移民涌入和德国统一等因素致使国内住房矛盾再次凸显。此时住房储蓄银行继续为民众提供资金支持，在有效满足居民住房需求的同时，也对东西制度的总体弥合作出了重要的历史贡献。
至2010年以前，半个多世纪高居不下房贷款利率已经把大部分德国人都培养出Bauspar情节。德国很多家庭中，祖辈父辈都是靠买Bauspar才拥有了自己的房子。试想，当10年固定房贷利率已经是8%~10% 的时候，谁还会去签20年30年的固定利率房贷？谁能承受得起那么高的利息成本？既然不能用长期固定利率来规避将来利率还会上涨的风险，那就只能踊跃地交手续费，往建房储金信贷社里存钱，为的就是拿到一个也许会在多年后比市场利率更低的房贷保证利率。
可到如今，形势已然发生了根本的变化，房贷利率低得近乎为零，住房储蓄制度其实已是不合时宜。但受惯性思维的影响，据2016年统计数据显示，几乎每3个半德国人中就有1个与住房储蓄银行签有住房储蓄合同。德国的住房融资约40%来自于住房储蓄体系，该体系累计为住房建设提供资金超过一万亿欧元。

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