德国房子还能先租后买？Mietkauf 是“福”还是“坑”？

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众所周知，德国是租房大国。根据联邦统计局的数据，在德国的3690万套公寓中，有一半以上是出租房。在德国的七大城市，这一数字则高达近78%。虽然和我们中国人买房的习惯有所不同，但是租房也的确有它的好处。比如租房很灵活，随时可以搬家，对于许多自由至上的德国人来说，确实是不错的选择。但是近几年来，租金急剧上涨，许多租户担心自己很快将无法负担房租。可是毕竟买房对于很多德国月光族来说并不容易，于是德国政党近日开始宣传目前还不太普及的买房方式——租购（Mietkauf）①。
那么到底什么是租购？具体怎么操作？适不适用我们广大的留德华们呢？对于想要买房投资的朋友们，这到底是一个有意义的合理投资，还是一个不太靠谱的消费陷阱呢？

01什么是租购（Mietkauf）？
很多朋友可能还没有听说过租购这个词，今天我们就和大家一起来了解一下，到底什么是租购？所谓租购就是传统房地产投资的一种替代方式。简单来说，你作为房子的买家，最初是该套房的租户，通过每月按时支付房租抵消部分购买价格，然后在约定的时间支付余款，最后成为该套房的业主。这种“先租后买”的形式可以让那些本金不足、贷款资质不佳的朋友们也购得房产。目前，社民党、绿党，以及基民盟都在积极准备租购相关的国家补助计划。这种购买方式所采用的合同是购买和租赁合同（Kauf- und Mietvertrag）。首先，购买价格和时限必须从一开始就商定。此外需要确认，在租赁期间所支付的房租，有多少会被计入商定的购买价格中？在普遍情况下，买家需要在合同中约定的时间到期后，一次性支付买房余款。目前市场上的租购主要有两种形式，无论采取哪种形式，在合同中均有所说明。下面我们来一起了解一下这两种不同的租购形式：

01典型租购（Typischer Mietkauf）:
租客在入住时即承诺未来会购买此房产。这种形式和普通购房类似，但不同的是，购房费用将在租赁结束后才做清算，而且会扣除部分所缴房租。另外，典型租购形式下，只有在结清全部购房费用后，才会在土地登记册（Grundbuch）上登记为业主。②
小王选择了典型租购，签署租购合同前就与房东商定，首付20%，先租5年，每个月支付2000欧的房租，租金的70%可以抵消购房费用，房价一共50万欧。5年期满后，小王一共支付了12万的房租，可以抵消8.4万房价。于是，扣除10万欧的首付，小王还需要一次性支付房东31.6万尾款。房东确认后，陪同小王一起到公证处完成土地登记。

02选择性租购（Optionskauf）：
住房协会偶尔会提供选择性租购，在此情况下，承租人可以选择是否在租约到期后购买该房产。该形式前提下，房东会在土地登记册（Grundbuch）中登记有利于租户的选择权，因此租户拥有该套房的优先购买权。如果租户决定购买，那么则可以用已缴租金抵消部分购房费用；如果租户拒绝购买，则所有已缴租金（包含利息和其他费用）概不退换。②
小张选择了选择性租购形式，同样是20%首付，先租5年，每个月支付2000欧的房租，租金的70%可以抵消购房费用，房价一共50万欧。在签署完合同后，房东在土地登记册中备注了小张的购买优先权。如果小张5年后仍然想购买，那么就和小王一样，需要一次性再支付31.6万欧。但后来出于各种原因，小张不想买这套房了，于是他就在租赁合同到期后选择搬走，并放弃购买权。已支付的12万租金（一般租购合同的租金会比普通租赁合同贵一些，因为其中会包含利息、维修储蓄金等），包括期间可能支出的装修、维修费等，全部无法找房东索回。相当于小张花了更多的钱租了五年的房子，买了一个用不上的购房优先权。

02租购的优缺点
先租再买，买房之前就能先住进去，租金竟然直接算入房屋投资，最后再支付余款就能买到房子！这种房地产购买形式乍听起来似乎很有吸引力，但紧接着就会发现，这里其实也隐藏着不少缺点，如成本较高、几乎没有补贴、卖方有破产风险等等.......

下面我们给大家具体分析一下这种形式的优缺点，以方便各位更好的选择③：
优点
1. 购买前就入住，房子的缺陷更容易察觉，更具灵活性。

2. 贷款困难户也可以买房，因为前期只需和房东签订租赁合同，无需向银行贷款。等后期贷款条件成熟后，可再考虑贷款融资购入。

3. 通常在银行贷款对本金（Eigenkapital）有一定要求，而租购形式则比较自由，可与房东协商，一些房东甚至不需要购房者提供本金。

4. 由于购房费用已通过租金得到部分减免，所以若想要通过贷款支付购房余款，所需贷款金额更少，可以选择更短的固定年限，从而减少利息。

5. 如果合同中没有约定将增加租金，则租金保持稳定。

6. 租购约定可以转让给第三方，但需要与房东提前商定。所支付的租金将被考虑在内，所有权利和义务也将被一并转移。

缺点
1. 在卖方市场的前景下，只有少数私人卖家或住房协会才选择以租购的形式出售房产。而且多为不易出售的房产，比如位置不好、房子现状不佳等等。

2. 市场上租售房源少，买家的选择也就少。

3. 每月支付的租金通常不会100%抵消购房价格。

4. 租金通常高于该地区的平均水平。除了租金之外，还需要支付首付、维护维修储蓄金，以及尾款。在大多数情况下，整体租购费用要比立即购买房产所需费用贵得多。

5. 您还需要承担比普通租户更高的装修维护费。因为在签署购买合同时，您就成为了该物业的受益所有人。因此您还必须为此类措施节省资金，并在必要时按比例支付给房东。

6. 您在房屋改建方面没有发言权。 只有付清全部购房款，并在法律上被视为业主后，您才获得这一权利。（除非，您已提前与房东协商，并在合同中注明您有发言权。）

7. 您无法获取国家补助。只有房子改建、翻新时，您才能申请例如KfW等国家补助贷款。

8. 如果您拖欠房租，或最终无法履行付款义务，也无权取回迄今为止已支付的款项（包括租金、定金、维护储蓄金、装修费......）。这意味着花掉的钱取不回来，房子也没着落。此外，卖方还可以向您索取损害赔偿。

9. 如果卖家宣告破产，已支付款项也无法索回。这里需要特别提醒大家，在签署租购协议前，务必事先商定在这种情况下如何处理已支付款项，比如退部分款项。最好要求在土地登记册中将自己登记为潜在所有者，这意味着房东不能再次出售或抵押财产，而您也将获得房产第一购买权。

10. 租购合同一般不需要公证，因此如果出现法律纠纷或需要撤销合同，则需要额外花钱在法庭上澄清。

03计算方法
看到这里，可能还有一些朋友依然对租购感兴趣，但是感觉还比较抽象，有点不明白，每月交的钱到底由哪些部分组成呢？分期付款具体该如何计算如何操作呢？

让我们来举个简单的例子：

假设您要签订的租购协议总价为20万欧，首付为20%，合同年限为10年。也就是说，去掉首付4万欧，您还需要在十年内支付16万欧。在没有设定尾款的前提下，您的月租至少为1,333 欧元。如果卖家还收取利息，你的租金将会更高。而市场上同类型房子的租金可能只需要500到800欧左右。如果商定了尾款5万欧，则每月只需要支付917欧元左右。

租购房子总价=首付+分期付款+尾款
分期付款=（租金+利息+其他费用）

为方便大家进一步理解，我们再做一个租购和贷款的对比③（如图中所示）
经过这一计算和对比不难看出，租购相比普通贷款并不划算，租购费用更高，偿还时间也更长。

04签署合同的注意事项
如果仍然有小伙伴们想选择租购的话，请在签署租购合同前特别注意以下问题，以免出现不必要的麻烦。

首先，与任何涉及房地产的交易一样，房屋的租购合同必须进行公证。所以应该考虑到租购的公证费，以及其他买房附加费，如土地转让税、房产中介费和维修费用等。而且在签署合同之前，一定仔细审查文件，并核对以下问题②：

1. 是否有租购合同成交费？

2. 每月的租金是多少？

3. 每月的租金中多少将被用于抵消购房费用？

4. 房东如何处理已支付的月供？(是否一直存在银行？)

5. 你作为租户/买主，是否也享有储蓄账户的利息？

6. 在租赁期间是否有提前还款的可能（Sondertilgung）？

7. 如果房东破产，你已支付的购房款项将会作何处理？

8. 谁来支付租赁期间的维修和其他附带费用？

9. 你是否可以将租购合同转让给第三方？

10. 即使你的个人情况改变，比如离婚或失业，你是否还能履行合同？

11. 如果你作为合同的签署者去世了会作何处理？

12. 有没有可能减少月供？

13. 假如在租赁合同结束后还需支付尾款，你是否有权利选择任何银行？

永隽Tipps
通过前面详细的介绍， 相信大家对租购这种新型购房方式已经有了初步的认识。那么这种方式对于我们广大留德华来说，是否适合呢？如文中分析，租购有利也有弊。总体来说这种买房模式当前的风险以及成本较高，而且于此相关的法律法规目前并不完善，再加上不少同胞还有语言上的障碍，所以我们暂时并不建议大家采用租购方式买房。 否则很可能会买到问题房、遇到坑人上家，甚至有可能陷入法律纠纷等等，一不小心就是费时费力又费财。等将来政府各项补助措施正式出台， 相关法律法规更加完善，租购这种买房形式应该会更加合理和更有吸引力。不过这仅代表永隽一家之言， 大家可结合具体情况， 借鉴文中的利弊分析和注意事项， 做出最有利于自己的选择。

贷款条件成熟的购房者目前一般都会选择传统的贷款购房方式，相较租购而言，费用和风险更低，明显更为合算。但是对于一些自营或自由职业者，如果还没有攒够买房的本金，又或是担心自身贷款条件不够好而拿不到传统房贷，租购是一个可能的选项。

不过在德国，自营或自由职业者并不一定等同于贷款困难户。因为个人条件不同，贷款资质也不一样。不少自营或自由职业不仅能贷到款， 还能拿到非常优惠的贷款条件。针对自营或自由职业者，最重要的就两条：第一要有永居；第二要有摆在账面上的盈利收入。大家如果想正常贷款就朝这个方向努力吧！