加息限购引市场波动10月中二手房价下挫2.52%

幸福一家

一、二手房交易均价环比下跌2.52%

图表：2010年7至10月北京二手房市场旬度成交状况



近日以来房地产市场备受瞩目。提升首付，强调限购，加息带来的存贷款利率上涨，对于寄希望于国家政策抑制非正常需求和过快上涨房价的自住型购房者而言，此次出台的各项政策不仅填补了前期市场中的信贷盲点，进一步打击了非正常需求的购买渠道，同时也提升了首次置业者的购房门槛，加重了其购房负担。综合北京市房地产交易管理网的统计信息显示：10月中旬（11-10日）全市二手房住宅网签总量为6238套，相比于9月中旬上扬了17.08%。另据我爱我家市场研究中心提供的交易数据表明，本月二手房市场的整体交易均价为22363元/平米，环比上旬下跌2.52%，打破了近一段时间以来价格的持续上扬；而价格一直较为坚挺的城八区交易均价则仍然保持着0.71%的上涨比例。

图表：2010年10月北京二手房市场网签成交状况





二、加息对楼市影响有限 投资避险型购房需求依然不减

继首套房贷收紧和非家庭首套房契税优惠政策终结之后，自本旬最后一天起央行上调了人民币存贷款的基本利率：金融机构一年期存贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；其他各档次存贷款基准利率采用非对称加息。我爱我家认为，本次加息的目的主要是稳定储蓄金，预防通货膨胀和减轻地产、股市以及黄金等行业的资产泡沫，对其近期表现强劲的势头形成一定的削弱效应，但由于加息实效需要一定时间的预热和积累，在加息初期很难改变资金的实际流向，短时间内经济形势不会有太大转变。单从房地产市场来看，本次加息对楼市的影响也较为有限，且更多表现于购房者心理层面的影响而并非对实际市场成效的影响。虽然加息确实提高了小额购房成本，对市场形成负方向的抑制作用，但在此前国家已经对楼市进行了较为全面的调控，无论是信贷政策还是供应结构的变换,增加保障房供应到限制投资性需求,各个层面均有涉及，对市场中经过前期政策“筛选”之后表现仍然活跃的购房者而言，此次再次进行小幅度的贷款利率调整影响已经较为微弱；而随着通胀压力的不断升温，有投资成分的购房预期依然不减，加上此次利率的调整幅度相对较小，就交易情况来看，交易走势也并未受到大幅钳制。但在国际经济形势尚不稳定的背景下，较多国家的货币政策更为激进，中国存款利率的再次提高无疑会引发更多热钱的流入，通胀压力也将渐与国际接轨。

三、二手房供需两旺 短期内整体交易仍将保持平稳

从供需情况来看，本月供需比为1:2.29，业主挂牌量和客户咨询量依旧涨势迅猛，相比于本月上旬，本旬中业主挂牌量和客户咨询量都大幅上涨了两成。据我爱我家市场研究中心分析认为，近期一手房秉承一贯的折扣价格路线，仍然以低价迎合买家的心理预期，这在政策导向并不利好的同时，对二手房市场的双重冲击作用不可避免的存在。在国内宏观经济通胀压力空前的时刻，用金融杠杆对楼市进行调控的效果和力度显然大的多，加上各大银行对房贷执行力度的不容藐视，更令新政后的北京二手房市场因威力而为之一震，紧缩的定调似乎已经尘埃落定。加上目前的高房价本已经令不少购房者望而却步，首付比例的提高，对家庭住房契税政策的严格认定以及商贷、公积金贷款利率上调等政策的出台大幅度的导致需求量的锐减，退签毁约现象也有所抬头。但流动性引发的通胀预期则仍然是各方关注的焦点，由此产生了一部分以抵御通胀、保值避险为目的、资金实力较为雄厚的购房者在北京二手房市场当中依然活跃，因此买方市场保持在较为稳定的水平。与此同时，本旬业主的挂牌量则反映出其出售意愿较为热情。需求量的减少直接对业主售出其手中房源的压力加大，为防止出售风险的再次蔓延而主动挂牌意愿较强，业主议价空间进一步增加。在买卖双方的购房热度并没褪去的引领下，短期内市场中的整体交易状况还将维持在较为平稳的发展态势。