房产商揭1项楼盘获利2亿潜规则

欧洲新报

造就房奴一个个———房产商称制度给其特权
9 k. Z( p. V: p  r) ^
% R$ p* `: i$ R* f
6 P3 u, u( l- b4 v$ U% j
8 W8 x5 f  P% r1 n) A
- u& y4 p) ~! S: g4 K( o* X6 B刘生（化名），一位来自南方某城市的房地产商人，涉足房地产行业已有20多年。正是他，上述项目的开发商，日前向中国青年报记者讲述了这个近乎空手套白狼的暴利故事，还有房地产业内鲜为人知的潜规则。

他解释自己这么做的原因时说：“ 出来混总是要还的 ，我们开发商利用历史的机遇赚了不少钱，是该转型为民众做点事了。”
: p# b2 |  q5 o' D- P+ l9 w1 Q
房地产的暴利从哪儿来
, f- M! C) W  W4 v0 x
中国青年报：今年年初，任志强公开宣称房地产开发拿地成本高，资金周转时间长，并非暴利行业，您觉得房地产到底是不是暴利行业？
$ }6 U( k, a) X
刘生：房地产是暴利行业，这一点无可置疑。

任志强只是讲了事实的一部分，没有讲全面。建房成本是由三部分构成：一部分是土地成本，所以任志强说现在土地价格很高，房子要卖很贵；第二部分是人工费，主要指工人工资，是弹性部分；还有一部分就是钢筋水泥，这一部分是随市场水涨船高，随着市场环境调整而调整的。比如说，上个月卖1000元一吨的钢筋，这个月卖1100元，但这个成本是可控的。
3 K) d* V4 U1 q% j
) ^2 e0 ~1 N* e6 }& G/ e3 x; w有个调查，开发商买地和盖房子的有形成本大概占总成本的1／3，包括拿土地，建筑材料，人工费用等。还有1／3是渠道费用，指国家征税及申报费用等合理开支，而且还包括了行贿资金等隐性成本。最后1／3就是开发商的利润。而实际上，如果运作得好的话，利润远不止这么多。

$ j+ a2 A: N! Q0 ]5 v; B1 [. y中国青年报：怎么运作的呢？
: l) h7 R4 O- h' `1 w8 f6 _
3 w0 L* ]* M6 B+ _( a刘生：“用土生金”。
$ q0 N- k! E" H; }) ^1 s
2004 年我与某公司合作，注册成立一个新的房地产公司，一起开发某房产项目。这块土地是政府拆迁安置用地，按照政府有关文件，按建筑面积收取市场地价的10％。后来我们拿地总共花了约200万元。这个开发项目土地主要由A村和B村两村的土地组成。B村的土地已经在一期工程中完成，共21栋农民房，总计9500平方米的建筑面积，实际容积率3．3，而全部工程竣工后的实际容积率是4．0。
! Q* X, m3 X  x3 u
中国青年报：你们利用擅自提高容积率来增加利润，有关部门不会追究吗？
0 c9 H6 m: X- k6 B
刘生：一般不会。有时就是利用规划的空子，比如项目中A村的土地，总共7539.5平方米的土地只有2709平方米是开发用地。其余4830.5平方米的土地面积已由政府为农民兴建了住房，实际建筑面积也只有4000平方米左右，容积率在0．82左右。而事实上，当初的规划容积率是1．6，这样开发商又多出了0．78的容积率开发空间。

中国青年报：除了提高容积率，还有什么渠道增加盈利？
" Q% u  I, l$ e
. h* t$ }9 p. D- }刘生：当然还有。

我再告诉你两个开发商的生财之道。比如我们这个房产项目总建筑面积4万多平方米，其中，住宅面积3．4万平方米，商业面积3000多平方米。第一个生财之道是，这3000多平方米商业面积合同上没有说明，是开发商的红利，至少价值1亿元。
( Y, n5 [% w) i) b
% i" h( y& b1 H% j另外一个就是，总建筑面积减去商业面积、按合同规定归还农民的1万平方米及给农民兴建的4000平方米住房后，开发商的可售面积还有3万平方米左右。按照该项目楼盘现在均价12000元／平方米来算，一共可售近4亿元。而每平方米的各种成本大概在2500元，因而建筑商总成本在1亿元左右。最后再减去建筑商利润和其他费用1亿左右，开发此项楼盘，开发商总共可以获益两亿元，另外还有一个价值1亿的商业面积用地。
1 S# D, ~2 {$ C% P% A- R
从这个过程中你就可以看出，开发商是怎么把200万元变成两亿元的。

制度给了房地产商特权

! ]# ]1 n' a: p8 r. t$ [, J8 I8 f中国青年报：为什么开发商会有这么多空子可钻呢？
9 S9 x' Y! V9 R- k4 g; o
刘生：这是因为我国目前房地产制度缺位。我国是公有制国家，土地归全民所有。土地在没有开发之前都是一样的，没有经济价值。但土地一旦盖了房子，就有了很大收益。

  P2 c$ j/ G* [+ K1 p; ?$ H) g房地产开发是一个系统工程，其中土地是首要的。我国法律对土地开发有特别的规定，很多人即便是拥有土地但也不可以开发。国有土地要发展，负责具体操作的是房地产商。集体土地要发展，也要通过房地产商。这些规定导致房地产商“专业”了起来，其他人即使是拥有土地但也不可以开发。

中国青年报：你认为我国现在的土地出让和开发制度有缺陷？

刘生：制度给了房地产商特权，另一方面制度又衍生了私权。

我们知道，所有的政策本身都有滞后性，但做出政策时的动机却是具体的部门或个人，这样专业的房地产商便有了目标及利益输送的目标。政策的缺位或错误更加让房地产商如鱼得水。比如一些地方一会儿推出“购房入户”，一会儿又取消，政策变化背后无不有房地产商的身影。

% p0 V9 ]/ U* F( W3 ^  E/ v中国青年报：有人说房地产是高投入、高风险、高回报。

/ f6 I  J3 y" D( w- ?刘生：错了，开发商开发房产几乎是零投入。在房屋预售制度下，开发商拿购房者的钱来做自己的开发资金，房产开发商盖房子是不要钱的，“空手套白狼”。

在房屋预售的时候，开发商几乎可以收回全部成本，甚至还有盈余。拉水泥、买钢材、付工资全由建筑商包干。开发商等房子售出赚到巨额利润后才给建筑商清算工程款。这就是“盖房子不要钱”的商业模式，具体来讲，就是拿你业主的钱来做我的开发资金，加上建筑商垫资盖房，既是现实，又是合法的状态。银行还会大力支持，因为银行也获得了最大的收益。银行的按揭贷款利息部分最终是比本金还高，而且是先还利息后还本金的。