德国政府是如何保护租客的？

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一直以来，德国都是一个流行租房的国家，房产持有率长期低于50%，排在欧元区最后一位，很多人终其一生都选择租房。德国的大城市如慕尼黑，法兰克福等，房产持有率甚至只有27%，这意味着，有接近四分之三的人租房生活。

德国人之所以如此青睐租房，一方面和文化和历史原因有关，另一方面，与德国法律对租客的保护也不无干系，尤其是房租方面，做出了相当细致的规定。

在德国，房客每月需要付的房租分为“冷租”和“暖租”两种。

所谓的“冷租”，指的是刨除每月的水电暖，网络等开销，所需支付的房租。
而“暖租”顾名思义，即“冷租”加上这部分开销的总和。

针对“冷租”，德国民法（BGB）557条到559条具体规定了租金（冷租）上涨调整的条件和适用情况。其中最重要的两项，是全德普遍适用的“阶梯租金” （Staffelmiete）法案和针对特定城市和地区的“租金制动”法案（Mietpreisbremse）。

“阶梯租金”
指的是房租在出租期内，可以调整的幅度。一般情况下，“阶梯租金”应按照联邦统计局每年发布的消费价格指数（Verbraucherpreisindex）进行调整。

举例来说，欧债危机之后，整个欧元区的通货膨胀率都在2%以下，根据这项指数，每年房东能够要求房租上涨的幅度只能被限定在2%以下。当消费价格指数下降时，房租也相应下降。

假如双方都不愿意以消费价格指数作为参考，则房东和租客也可以选择协商型的“阶梯租金”，也就是房东和租客在租房合同中事先确定每年房租的上涨幅度。根据法律，上涨幅度一年内不得超过10%，三年内不得超过20%。德国的租房合同大多以5年期、10年期和无限期合同居多，为了保护租客的利益，法律还规定了两次上涨房租之间的间隔最少为一年，且在合同有效期内，如租客无拖欠房租行为（或拖欠房租少于两个月），则房东无权单方面中止合同。

在以上情况之外，房东单方面要求租金上涨是无效的，除非房东需要翻修房屋，且在翻修后，能够证明房客的居住条件的确因为翻修而得到了改善。在这样的情况下，房东需要首先书面通知房客，并对每项装修细节给出说明。即使租客拒绝了房租上涨的要求，在3个月之内，房东也无权赶走租客。

值得一提的是，如果租房合同结束时，房客年纪已超过65岁，且有继续租住的意愿，则租房合同自动延长，直至租客去世之前，房东都没有单方面解除合同的权利。

在法律政策保护以外，社会的力量也起到了很大的作用。德国的租客协会（Mieterverband）是一个庞大的非盈利性组织，如果租客和房东在租金或者解除合同方面产生了法律纠纷，可以直接向当地的租客协会求助，协会免费提供法律上的解答，并会针对具体情况派出律师给予帮助。由于德国宪法（又称基本法，Grundgesetz）认为居住权是每个公民的基本权利，在法律诉讼的过程中，法院判决也会对租客倾斜。

同时，为了刺激租房市场的供给，德国政府还给予房东税收抵扣，以激励房东出租闲置的房产，降低大城市的房屋空置率。

根据德国联邦统计局的数据，在平均房价最高的慕尼黑，房屋空置率（Wohnungsleerstandsquote）从2008年的1.9%下降到如今的0.2%。以在慕尼黑常见的两居室和2%的贷款利率计算，房东每年通过租房可以享受2000欧元左右的个人税收减免。


▲德国慕尼黑房屋空置率走势图（2001-2016）（图源：德国统计局）

尽管德国租房率如此之高，长租平台的发展却并不出色。德国最大长租平台Vonovia的市场占有率也仅有1.4%，无法对市场定价形成影响。同时，对于长租平台，法律也同样适用，平台在和租客签订租房合同时也必须遵守民法规定的条例，而非随意定价。

除了作为立法者和市场调节者，德国政府也会亲自参与到租房市场。为了保证贫困和残障人士的利益，政府在各大城市兴建了大量的社会保障性廉租房（Sozialwohnung）。

通过这样的方法，早在1990年代，德国政府就修建了390万套廉租房，对比德国8200万人口，廉租房可以解决德国大约10%人口的住房困难问题。以柏林西区的廉租房为例，70平米的廉租房租金530欧/月，而同地段同面积公寓的租金目前已经超过900欧/月。

然而，租房政策完善如德国，也在近几年遭遇了重大挑战。德国大城市的房价在过去10年内上涨了将近140%，作为自由市场经济国家，限购限售政策在德国并不可行，相反德国政府近年着手鼓励开发商加大新楼盘建设，市政上加快批地速度以扩大房地产市场供给。对比房价的上涨，房租的上涨趋势却并没有如此急速，但是更多的新楼盘对于租房市场可能造成的波动尚无法预期。

除此以外，“阶梯租金”和“租金制动器”仅仅针对“冷租”，这导致了不少房东在水电暖的费用上涨价。

一方面，考虑在2016年之后油价和天然气价格的上涨，占大头的暖气费用的上涨变相地提升了租金；
另一方面，这部分的租金往往和租客使用暖气的习惯直接相关，并没有可以定性参考的标准值，也为房东提供了更多增加租金的议价空间。

另一方面，保护租客利益的另一大支柱廉租房（Sozialwohnung）也对政府造成了巨大财政压力，导致政府无力负担。目前，德国的廉租房已从1980年代的400万套下降到了目前的180万套，内政部长也已表示，在可预见的未来不会有大规模建设廉租房的计划。

同时，廉租房的合约期限也是一个巨大的问题。一旦政府与开发商合约到期，政府因为财政压力决定不再续约或接管房源，则廉租房将被私人买家接手并以提高能源等级为由进行大规模翻修（以绕过民法规定的租金涨幅要求），并重新以市场价格出租，那么，租住在廉租房内的人们便不得不面临房租涨价，或者搬走的命运。在德国，遭遇这样困境的人并不在少数。他们大多丧失了劳动能力，有些年事已高，有些拖家带口。

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国内的租房体系有待完善。