德国住房金融体系及抵押贷款购买房产案例

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& X# v7 z4 d: @. b+ _/ D5 J# F' X德国的银行体系

德国住房金融体系首先是基于其银行体系的。

# Y2 X$ `5 V5 j, F$ P银行体系在德国的历史中发展很快。众所周知1960年以来的德国经历了经济腾飞的过程，银行业是其中翘楚，从1960年至2006年，德国的银行业的增长是国民生产总值的3倍之多。2006年时，无论是银行分行数量还是员工数量，德国都居于欧洲第一，形成了紧密联系的银行网络。但是其股本赢利却低于法国，英国，美国等国家，在2006年时仅3.5%。2006年以后德国进行了银行体系的改革，采取了一系列开源（增加私人存款和贷款）节流（裁员，合并，减少政策干预）措施，现在已经属于世界银行体系最稳定并且富有竞争力的国家之一。
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  k, f* R$ L$ c, r) `: S德国的银行服务非常全面，其组成为三大支柱：
9 H" c4 ~' k" Z- c0 U, j1.        私营银行（德意志银行，商业银行，邮政银行等）
7 S3 Q6 h. m; N/ t; i( w. ?3 W2.        储蓄银行（Sparkassen）
  n9 F5 l8 s1 O: U% f4 R; y) B3.        州立银行（人民银行Volksbank）

其中私营银行的市场份额达到42%，德意志银行在2007年的收支平衡是2万亿欧元，比其它私营银行加起来都多。虽然德国的私营银行处于互相竞争的状态中，但是他们同时被“德国银行联盟”组织起来，以保障存款安全，当其中一家银行处于亏损时，其它银行会出手相助借钱，以保证存款的偿还。外国银行在德国市场运作的分部也受银行联盟的监管。
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: D6 w+ ~% U, s2 X! p$ J德国银行体系里风险估计的方法偏向于保守，资本市场上的住房金融产品不多，因此德国的住房金融系统并不会像美国一样出现次贷危机。
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8 S3 w# T$ F# {, Y/ @国际住房金融体系的分类
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* P: k: v. T9 Q* I分类        合同储蓄模式        强制储蓄模式        资本市场模式
( X; s* ~% e8 c: t7 j6 k2 X筹措资金        通过契约                 政府用强制手段        通过资本市场
代表国家        英国、德国        新加坡、巴西        美国、加拿大、丹麦
5 z; h! D# }1 d) J, m- @4 D资金来源        股本投入、储蓄        工资收入        资本市场
- q6 r3 x6 r# |& U; F利率        低进低出、稳定        与市场利率挂钩但较低；固定        市场化
政府作用        中        强        弱
3 Z/ V/ _2 z' E运行特征        封闭式        封闭为主        开放式
* D- m, h0 a( I" }) A0 J发展趋势        打破封闭运行        利用资本市场        多样化和全球化
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德国的房地产金融体系：
  P. z/ Y. s2 w, ?* g建房互助储蓄信贷社
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# v# C( V) U: h  \; {. L# E7 P/ s德国的建房互助储蓄信贷社实行独特的契约储蓄-配贷机制。该机制分两个阶段：
& N2 l* B* o6 T) C9 r1 x. [5 v+ K/ P1）        储蓄阶段：居民订立住房储蓄合同，商定住房储蓄金额。之后，按规定有规律的存款；存款利率固定，且低于市场利率，不受市场利率变化的影响。政府对住房储蓄者实行补贴和奖励。
. r, T6 C4 Q+ b3 y; j2）        贷款阶段：当存款额达到合同金额的一半后，按合同额配贷给储蓄者。贷款利率固定。
0 r* T* ?4 l/ n6 Y* B建房互助储蓄信贷社的运行模式可概括为：专业经营、专款专用、以存定贷、利率固定、政府资助。特点：是一个封闭式体系，不受一般金融市场的影响。


+ S/ @: E6 W3 `+ L% s. ~, r5 ~& g德国抵押银行
德国抵押银行主要发放长期贷款，住宅贷款约占其总贷款的50%左右。资金主要通过发行债券筹集，其抵押贷款，放贷额度相对于抵押财产价值偏低，期限较长。
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德国的房地产金融体系及发展
建房互助储蓄信贷社和抵押银行都不是独立机构，大多是商业银行或储蓄银行的附属机构；也没有独立的监管体系，未形成相对独立的房地产金融体系。
在近年来德国房地产金融的发展中，建房互助储蓄信贷社在住房贷款业务中的比重下降。封闭式住房金融工具在德国住房金融中的作用减少。其原因主要是：政府政策的支持和补贴的力度下降，以及外部经营环境的变化以及行业竞争。
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% `8 s( T1 d  r许多德国人选择了20至30年的贷款周期，这样可以较少地降低生活质量，这与德国稳定的经济和较晚的退休年龄也有关。

抵押贷款购买房产案例

$ @5 M' `' P! jL先生和太太来自中国，他通过Rubina Real Estate公司的协助，在施特格利茨（Stegliz）和逊纳伯格（Schöneberg）交界的费烈登纳（Friedenau）区找到了75平方米的2房一厅的房子。Friendenau房产均价2200欧元每平米，2010年至2011年涨幅16%。L先生和太太认为该区交通便利，绿化程度高，购物到Schloßstrasse非常方便，而且周边都是年轻家庭居多，还有不错的小学和中学，出租或者自住都非常方便，以后买一定更贵，因此决定买房。
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L先生没有德国绿卡，作为外国公民，通过Rubina Real Estate公司的协助，L先生获得了购买价格60%的贷款，利率也很低，才3%。
9 S* Y0 I( q0 G, E  R9 N/ T9 V由于L先生决定长期在柏林发展，和家人在德国居住，他把广州的老房子卖了，付了6万7千欧元的首期，从银行贷款十万欧元。他选择了每年偿还房价的5%(Tilgung)，贷款利率仅3%(Zinsen)，还款周期通过计算得出是十五年零九个月，而每个月只需666欧元！这个价钱比租房的冷租价格还要低！

5 e) J2 y5 c0 }. G+ O& x德国的房产还包含地产，所有权永久有效，政府每10年就会用土地税对建筑进行外部和内部维修，这使德国的房屋日久常新，非常保值，因此十五年的总利息是约2万5千欧元，仅仅通过房价的升值，这笔钱就回来了。
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5 n8 I9 Q' ^7 Z4 {. E& Q. z+ _L先生每当想到不久的将来，就可以完全拥有自己的房产，用租房的价格供房子，而且柏林的房产本身升值潜力就高，心里就乐滋滋的。
2 f8 q- ]! e* J9 W4 IRubina Real Estate公司到底在其中起了什么作用呢？我们为L先生找到了地段良好的家庭住房，处理了所有的繁琐手续，最重要的是替L先生从合适的伙伴银行申请到了最高的额度（购房价60%），最低的利息（3%），这是外国公民自己去银行相对较难申请到的。
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Rubina Real Estate公司和众多银行有良好的合作关系，也知道各间银行的风险评估体系，以及他们想“买“怎样的房屋（提供抵押贷款相当于银行暂时性地买了这所房产），因此能够对症下药，成功申请到贷款。
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  ?# L+ a3 \. k  w在这个网站，您可以估算贷款改变贷款金额和每个月偿还的百分数，从而得出每个月需要偿还的总金额（偿还加利息）。http://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrechner.php
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