关于分期付款

quantum

如果贷款买房，分期付款比方说每年5%的利息，付掉的那一部分还付利息吗？如果还付，那岂不是平均算下来是每年10%的利息？

鸿客

附几篇帖子


德国人贷款买房渠道多

　　在德国，无论是富足的中产阶级，还是普通的工薪阶层，当被问及以什么方式买房时，都会毫不犹豫地说，当然是贷款。买房必贷款，已经成为一种消费方式。在德国人看来，贷款消费已经不再是过去寅吃卯粮那种迫不得已而为之的选择了，而是演变成一种与贫富无关的消费习惯，甚至成为一种复杂而有趣的理财艺术。

　　在德国贷款买房，并不是找一家银行要点贷款利率的资料，回来研究研究那么简单。而且每个贷款机构所提供的贷款方式之多之复杂，并不是普通的外行人简单琢磨就能明了的。德国有300多家商业银行，近600家储蓄银行，2000多家信贷合作社，60多家抵押贷款银行和住宅贷款银行，几乎都从事私人信贷业务，行业内的竞争激烈程度可想而知。所以，通常每个贷款机构都会设有专门的私人房屋贷款顾问部，贷款顾问会与客户私下接触，根据客户的具体情况和要求，制定出几套贷款方案，与客户进行商讨直到最后客户满意为止。

　　此外，为鼓励个人购买房屋，德国政府对个人购买或建造自用住房在贷款上也给予一定的优惠补贴。这个业务主要由德国的复兴信贷银行承担，它为居民提供最多占建筑或购买房屋总值30%的低息贷款，但贷款最多不超过10万欧元。

　　面对种类繁多的贷款方式，德国老百姓通常使用组合式贷款，而很少采用单一贷款方式。他们通常把贷款分成几部分，根据自己的实际情况分别与不同的贷款机构签定贷款合同。例如，34岁的伊娃·施奈德一家属于德国典型的工薪阶层，她最近刚办理完住房贷款手续。从她的贷款结构中，我们可以了解这种组合式贷款。她把总房款15万欧元分成了4份，首先把自己的3万欧元存人住房互助储金，这样她就能以4.3%的低贷款利率从住房储蓄银行那里得到3万欧元的贷款；另外又从德国复兴信贷银行以房屋抵押贷款方式办理了一份4万欧元的10年期国家补贴低息贷款；而剩下的5万欧元则以家庭人寿保险作为抵押，以每月的保险金作为还款方式取得贷款。这样的组合式贷款既缩短了还贷时间，又不至于使贷款人负担过重。

　　值得一提的是，在德国用人寿保险金还贷款被普遍使用。德国绝大部分居民都参加了个人或家庭人寿保险，银行通过审核申请人的贷款年限、保险年限、年龄等确定人寿险贷款额。一般中老年人由于保险回报期短，会更容易得到贷款。

　　至于住房储蓄银行和它的住房互助储金，在德国的住房贷款方面则发挥了相当重要的作用。目前在德国69%的购房人是通过这种住房互助储金来实现个人买房或建房的愿望的。据统计，仅今年上半年，住房互助储金总额就达248亿欧元。

　　住房互助储金是一种自助加互助式的建房集资贷款方式，这种最早源于英国的金融业务已经有200年的历史。它的基本操作原理就是住房储蓄银行把所有住房储户的存款集中起来，再统一发放住房贷款。加入住房互助储金的成员每月在专门的住房存款帐户上存人一定的钱，当他的存款总额达到其购房款总额的40%时，就可以从住房储蓄银行拿到剩余60%的银行贷款。

　　这种储蓄贷款方式的好处就在于贷款利率非常低，有时甚至可以申请到无息贷款，而且申请贷款不再需要其他的抵押。另外，参加互助储金贷款还可以得到国家为鼓励个人购建房屋特别设立的购建房津贴，一般一个家庭每年最高可以拿到362欧元。对于那些并不急着买房的人来说，这种贷款方式不失为省钱的好办法。

　　除此之外，到普通的商业银行办理抵押贷款也是德国人普遍使用的购房贷款方式。一般来说，不动产、动产，包括有价证券都可以用于抵押贷款。贷款的期限从3年到30年不等。

　　房屋贷款在私人贷款中一般属于大额贷款，所以贷款机构在审核申请人贷款资格时格外严格。德国的个人信用体系非常完善，基本上每个公民在银行都会有信用记录，但即使是这样，银行审核贷款资格时申请人还是要出具大量详细的个人资料，如个人简历、工作许可、经济状况等基本情况。信贷机构的目的只有一个，审核你有没有足够的还款能力。


中国建设报

鸿客

“透明”的德国住房市场

　　德国是一个法律和法规无处不在的国家，在住房市场上也不例外。无论是租房还是买房，当事人都有章可循，交易的透明度很高。

　　对普通德国人来说，要买一栋房子不是件容易的事。统计资料显示，德国一栋房产的平均售价为26.3万欧元，相当于一个普通工薪人员一生全部工资收入的35%。不过，如果仅买一套房子，对许多德国人来说就要轻松许多。一套70平方米的住房全国平均价格是8.85万欧元。

　　尽管德国的住房调配主要是由市场控制，但德国政府采取了一些措施，帮助中低收入的居民购买住房。根据居民工资收入的多少以及其他特殊情况，德国政府提供数量不等的住房补贴，资助他们租房或购房。根据德国《住宅建筑法》，联邦和地方政府有义务划拨资金专门用于建造住房，以满足居民、尤其是低收入者和其他弱势群体的要求。该法律规定了获得这类住房的工资标准。

　　近年来，越来越多的德国人开始用分期付款的方式买房。联邦统计局的资料显示，1999年只有41%的居民拥有私人住房，现在这一比例为近50%。柏林州城市发展部的官员介绍说，尽管近10年来德国房价呈上升趋势，但德国购房率仍有所提高，其中原因主要有三点：首先，德国政府出台了有关政策，鼓励私人购买住房；其次，低利息的住房贷款有助于私人购房；第三，德国正在改革养老金政策，越来越多的人担心年老之后生活没有着落，因而买房的热情有所提高。

　　不过，毕竟德国有实力购房的人不足半数，大多数德国人还停留在租房居住的水平上。租房者的利益得到《房租价格法》的保护，这项法律中有明确细致的条款禁止房主乱收租金。通常人们寻找租房时要借助中介商，这时也不必担心被痛宰一刀，因为有《住房中介法》保护租房者不被中间人乱收中介费。这项法律规定，如果中介商任意提高佣金，一经发现，将被处以高达2.5万欧元的罚金。

　　德国的住房中介商大都是经过相关职业培训的人员，其中许多是德国住房中介者协会成员。这在很大程度上保证了中介商的职业水平，也有利于住房市场的规范化。

　　在德国，经济最发达的南部地区、西部鲁尔区以及各大城市是房租最贵的地方。就全国平均水平来看，一套65平方米的住房月租金约为330欧元。以德国人均每月纯收入不到1500欧元的标准来说，房租是一笔不小的开销。

　　为了增加房租价格的透明度，德国的多数城市都制定了一个叫做“房租明镜”的价目表。这个价目表列出了该城市各种房产的大致租价。虽然房主和租房者可以就具体租金讨价还价，但是最后价格必须在这个价目表所规定的浮动范围内。这个价目表一般是由各个城市的住房管理机构、租房者协会以及住房中介商协会等机构在对住房情况进行综合评估后共同制作的，在租房者和房主中间都很有权威性。就连法院在判决有关住房租金的纠纷时，也会参考这面“镜子”。


经济参考报

鸿客

德国买房记趣

这几年放眼看去，似乎在德国待了几年的同胞全都买了房。安居乐业，其乐融融，看得人不由眼热。但听来的房价，全是天文数字，张三50万，李四70万，听说还有120万的，自知囊中羞涩，听听也就算了。话虽这么说，潜意识还是受了影响，看报纸时不免在不动产广告版上留连；上了网，鼠标也常常向 Immobilien 上滑动。私下里常想，买房看来也不一定就是神话，买不起大的，买小的；买不起新的，买旧的；买不起独立花园洋房，买连栋房。一定要把交房租变为还利息才是正道，否则“白白”把钱给了房东，实在不符合咱们中国人勤俭节约的消费原则。

今年四月下旬，忽在广告上见 M 市区一栋 Einfamiliehaus，只要价十九万，还是“ VHB”（可议价格）。当然很有些动心，只是不懂行情，也不敢相信，还怕人笑话，“这点钱也想买房！”就打电话问一位朋友，应不应该去看看。朋友说：“不能总幻想奇迹，也不能不相信世界上有奇迹。”言之有理！下了班就直奔房主提供的地址而去。一看，不禁哑然失笑，在烟囱林立的工业区，一小片水泥地上，一座小“房”，状如咱们国内看瓜的窝棚，看来并没有奇迹发生。由此倒是对 M 市的房价、地价有了第一感性认识。

又过了两三天，在网上看见一则广告，说是在 M 市区某处，有一连栋房（ Reihenhaus），正房七间，厨房三间，卫生间三间，宅基地 220 平米，只要价三十来万。因为有第一次看房的底气，也不再向朋友们请示，径自去了。想不到，买房和谈恋爱竟是一码事，看房如同相亲，居然有一见钟情这一说。这一看不要紧，就此坠入情网，一发而不可收拾。

正如初恋情人，不管别人说他怎么不好，所有缺点你都会视而不见，非他不嫁或非她不娶。其实这房价这么便宜，毛病大了去了，五十年的房龄，需要彻底大修，式样偏老，没有当今时兴的豪华大客厅，更致命的是没有车库和停车位。式样老房龄大有什么关系，正好和我同岁；大修怎么啦，修就是了；没有车库车位，我反正决不开车，也决不学车，再者人家 Makler 先生说了，对面就是Volkspark，要多少停车位没有（可乐，可乐，好像他把 Volkspark 也顺便卖给我了）。而此房的优点可是太多了（除了缺点全是优点），140平米的使用面积，另加全 Keller 和 Dachraum ，不算太小的前院后院，花木繁茂，硕果累累。周围环境更是无懈可击，交通便捷，风景优美，对面就是人民公园（ Volkspark）。宽广的公共绿地，完善的游乐设施，绝无环境污染之虞，穿过绿油油的草坪就是莱茵河畔（退了休，咱就上这儿打太极拳）。更让我动心的是，此房距离我女儿将学习九年的中学仅有 200 米之遥，步行不用五分钟。这还有什么话说，难道我还有本事，在以该校为圆心，200 米为半径画圆的范围内找到第二栋吗。

于是乎，立即紧急行动起来，生怕自己的梦中情人和别人订婚，先交足两千马克定金，签了预购合同。然后，跑银行，跑公证处，几天之内就签了好多字，不到一星期，生米已煮成熟饭。听人说，买房比做博士学位还难，理论上要研究投资策略，利率周期，房地产行情。实践上要货比三家，起码看上几十栋房子，最少得半年到一年时间。否则其中的种种风险足以让人倾家荡产，投河上吊。哪有象我这样，一共看两栋，第一栋 Nein，第二栋 Ja，十天之内已尘埃落定。

好友杨小红，在德国时日已久，对德国人的稳健作风学习得十分到位。听说我把 Kaufvertrag （购房合同）都签完了，直吓得花容失色。连连顿足惊呼：“谁也救不了你了。”我却哈哈大笑道：“我从此上有天，下有地，安居乐业，要你救我做甚。”小红无奈道：“祝你好运。”我也不管它好运坏运，立即请工程队进驻，马上开始装修，做计划，造预算，买建材，真是长了不少见识。大把白花花的银子一拍板就花出去，一辈子没这么痛快过，总算潇洒走了一回。

从前认识的德国朋友多是所谓“高科技”的白领，这回打交道的却是正经八百的德国工人阶级，满手老茧，十指带伤，贴满橡皮膏，于是象回到中国一样倍感亲切。正在得意之际，小红又紧急通告，说我上了当，从某月某日起，法兰克福机场航线改变，要正从本区头顶飞越，每分钟两至三次。天哪，这好比你刚新婚三天，忽听对方已患了严重的慢性病。那也只有认了，慢慢治吧。再说满大街标语牌上都写着和“ Fluglaerm”作斗争，岂知某月某日改过来，某月某日又不会改回去。（最近果然已好多了，好像听说 FDP 功不可没）。

再过几日，小红又打电话来问：“到现在你还没后悔吗？”我说你难道没读贵报贵版你亲自编辑的本人之拙作《“不要怕”和“不要悔”》吗？

从起了买房的念头到现在不过一个多月的时间，已在联邦德国的土地上划了 220 平米归己所有，头上是领空，脚下是领地，任我大兴土木，还真找着了点感觉。如今上下水暖，电路、厨卫，均已全面更新改造完毕，只待清除垃圾，打扫卫生，购买家具，就可以乔迁了。

别管别人如何评价，对这次行动本人自我感觉良好，暂且内定为成功之举，并又总结出人生经验三条：
1 量力而行，决策果断，该出手时就出手。
2 不轻易树假想敌，包括卖主、律师、中介商、工程队。轻信不好，

转自 Cnstudy

quantum

好。能否多转几篇过来。谢了。

streamy

慕尼黑据说均价3000Euro/m2
不知真假...

quantum

取决于地段罗。

关于分期付款的事情偶已经搞清楚了。有点复杂。

汉堡房屋售价是多少?